卖房人违约增多 签“二手房”买卖合同要慎重了

据法院提供的资料显示，近来“二手房”买卖合同纠纷有增无减，这其中以卖房人违约案例居多。法院在处理这类案件时，一般只能采取解除合同的做法，同时判令卖房人向买房人支付一定数额的违约金或者赔偿买房人因此受到的经济损失。

有个典型案例：2006年9月初，王先生与李女士以及某房屋中介公司签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》以及居间合同，合同约定王先生购买李女士所有的楼房一套。合同签订后，王先生向房屋中介公司支付了房价款的10%计8万元作为定金。没想到李女士迟迟不履行合同，反而在9月底向王先生和房屋中介公司发出《解除〈房屋买卖合同〉、〈居间中保合同〉及相关附件和补充协议的通知》，称以上合同属无效合同，理由是李女士未收到定金。无奈，王先生起诉到法院，要求继续履行合同。

经调查，由于李女士一直没有对房屋进行评估，房屋中介公司故未将定金交付给李女士。在案件审理过程中，王先生同意解除合同，房屋中介公司同意返还定金。

法院终审判决：鉴于李女士单方面解除合同所持理由不能成立，根据双方签订的《房屋买卖合同》的有关条款，李女士应当支付王先生相当于房价款10%的违约金，计8万元。

为何李女士单方面解除合同所持理由不能成立？因为根据三方签订的《居间中保合同》，定金应由房屋中介公司提存，王先生于合同订立当天未直接向李女士交付而是向房屋中介公司交纳了定金8万元，符合合同约定。王先生于签订合同当天交付定金，并不意味着李女士必须收到定金。房屋中介公司作为房屋买卖合同的中保方，是为买卖双方按约履行合同作出担保，而不是仅为其中一方担保。该合同中约定定金由房屋中介公司提存的意义在于，买卖双方任一方未按约定履行，都不能收回或收取该定金，房屋中介公司有义务在一定期限内保管定金，无权随意支付给任何一方，以体现定金和中保方的担保作用。

还有一个问题，根据“合同必须遵守”的法律原则，在房屋买卖合同没有无效事由或没有被依法撤销的情况下，不论是买房人还是卖房人都应严格按照房屋买卖合同履行各自的义务，除非有实体法上的免责事由，如不可抗力等。但实践中，双方已经签订买卖合同，但并未办理产权过户手续，房屋的物权还没有转移，此时卖房人仍然有权处分房屋，法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买房人支付一定数额的违约金或者赔偿买房人因此受到的经济损失。

    买房人要避免出现这种情况，就要在签订房屋买卖合同时对违约情形进行事先约定，并尽可能约定一个较高的赔偿数额。我国的法律允许当事人提前约定违约金，只要不明显高于违约造成的实际经济损失即可。此外，物权法已经实施，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在办理房产过户手续前根据物权法的有关规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人(即买房人)的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人。

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