张小林：第二套，套了谁

房地产市场竞争，归根结底在于资源的争夺。包括土地资源、信贷资源、人力资源、客户资源等等，而其中的两大核心资源皆被掌控在政府手中，这两大核心资源便是土地资源和信贷资源。这也成为政府支撑市场，调控市场的两大利器，例如9070的土地定性，提高房代利率等调控手段都是围绕这两大权利而展开的。同样，今年央行关于“第二套房”的调控措施也是基于信贷资源制定的，然而其合理性却不能苟同。

“解套”

“十一”前，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知中规定，“申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”

在十一周银行放贷新规、特别是第二套房贷款首付提高到四成的规定出台后，房地产市场成交惨淡。深圳十一黄金周新房成交仅82套，重庆黄金周头两天新盘仅卖了109套，不及平时的十分之一，北京出现售楼处退房情况，杭州、上海等地房地产市场也成交惨淡。这些都是因为在十一黄金周银行房贷新规，特别是第二套房，贷款首付提高到四成的规定出台后，房地产市场的直接表现。

有消息报道，新政出台深圳已经有众多炒家被套或离场。从这个意义上讲，“炒家被套”即实现了政府对房地产市场问题的“解套”。因为央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的根本就是抑制楼市投机的一剂猛药，打击和限制炒家对“第二套，第二套以上物业的购买”，整顿房地产市场的供需问题，从而实现限制房价。

新政的出台，从近期市场来看，在一定程度上是乎套了不少炒家，解了市场的套，然而从长远的角度来看，并不能给炒房团或者楼市投机者重创。他们将仍然在楼市呼风唤雨，抓住新政的漏洞，最终银行新政只是形同虚设。因为央行新政确实存在着一定的漏洞和不合理性。

“乱套”

自9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷款新政”后，各地商业银行的房贷细则陆续出炉。然而，“细则”之间的差别实在太大了点：北京各银行在认定标准上存在不同，尤其是在针对个人和家庭的认定上；相比青岛等城市以家庭为单位认定第二套房，济南部分银行执行的以个人为单位的认定标准相对“松快”，甚至是房贷新政的“最低标准”；深圳发展银行南京分行和南京银行对第二套房的认定都以“余额”为标准，即在中国人民银行征信系统中有贷款记录，但已还清，没有贷款余额的，再贷仍视作“首套”……

如此对“第二套房”的概念认定标准，真可谓是“乱套”。而这些还仅仅是银行系统本身的乱套概念，还不牵涉炒家的投机成分。然而我们不得不承认炒家在资本运转、关系利用以及解读并合理利用政策的能力。例如如果以户为单位核定“第二套”住房为标准，便将促使许多炒家，利用中国户籍管理的资源和漏洞，将一户拆分成两户，甚至多户。或者尚无房代的亲戚朋友之名房代炒房。

倘若一段时期之后，炒家在观望之后，发现并利用央行新政的漏洞，也乱套“第二套房”的概念，并利用银行系统本身的概念混乱，利用子女分户，低标准城市的异地炒房，灵活的解释概念等等方式炒房。到那个时候，央行的政策便成了一张废纸，行同虚设。

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