六大病因侵蚀楼市 价值透支让投资房产无利可图

伪品质横行

经济学原理是价值决定价格。事实上，北京楼盘目前已经陷入了价格与价值的背离误区。

开发商“绞尽脑汁”拼死提高房价的同时，买房人付出高额的房价成本，但诸多高档房并非意味着高品质；当买卖双方都以高房价作为高档房的标准时，所谓的高档房顶多为高价房，伪品质便成了必然。

“目前房屋品质不高，买房人脱离不了干系”，一位律师坦言，在其验房过程中，理性、懂法的买房人实在罕见。很多买房人根本不知道如何维权，甚至连购房合同都不仔细看就签约了。作为买方，对房屋质量漠不关心，更不知关注哪些，加之投资性需求居高不下，如同“萝卜快了不洗泥”一样，在房屋不愁卖的前提下，开发商哪有动力提高房屋品质。

更有甚者，是偷工减料。原来准备采用高档进口电梯，现在改用合资品牌电梯；原来准备请专业的景观公司做绿化景观，现在随便种些花草树木……这些变化对房屋质量本身没有太大的影响，但楼盘的品质却打了折扣。但在“抢”房的心态下，这些变化往往都被有意无意地忽略。

产业生态被破坏

过去，北京长河湾项目在持续热销后破天荒地提出了对热销的冷思考，其董事长黄怒波声称，“热销从来都是双刃剑！所谓成也热销，败也热销……越热销，越要冷静”，此语可谓道破很多开发商的心声。

价格飞涨背景下的高档楼盘印证了这种忧虑。“价格在15000元/平方米以上的项目整体销售率为20%多一点，一些价格上涨过快的高档项目甚至连续出现了单月零成交的情形”，北京市房地产协会的一位人士表示，但与此同时，北京高档房的价格却一路走高，进而使得其“有价无市”的特征更加凸显。

然而不涨价，更不符合营销规律，产品更难卖，这就使得这些楼盘陷入骑虎难下的尴尬境地。尽管一些开发商认为，产品越留越值钱，通过高价位捂盘也是一种不错的选择，但不能回款，这个想法未免底气不足。

透支未来的隐忧

5号线开通前夕，沿线部分楼盘在20天之内涨价20%以上。类似这样的疯涨在今年比比皆是，从投资者角度来说，这种价格变化利于短期投机，却透支了未来的机会。

根据我爱我家、链家地产、中大恒基等中介公司租房数据综合计算，北京房屋租售比已超过1∶350，超过了国际公认的300比1的警戒线。专家指出，房屋售租比过高，意味着房产投资收益正在下滑，房价存在着“虚高”的成分。

市场分析人士认为，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。

对于买房人来说，加息是另一个越来越需要认真对待的问题。即使利率水平达到建国以来的平均水平，也将在现有基础上大幅提升；上个世纪90年代的通货膨胀周期内，存款利率最高达12%，如今的情形与上一轮的通货膨胀惊人地相似，在未来相当长时间内，加息的压力将一直存在。

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