深圳二手房合同示范文本今启用 交易将再难逃税

从今日（1日）起，2007版《深圳二手房买卖合同》（简称《现售合同》）、《深圳二手房预约买卖及居间服务合同》（简称《居间合同》）示范文本正式启用了。今后二手房买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订合同，并使用统一印制的封皮，这是继去年我市启用一手房预售和现售合同后，市国土房产局、市工商局为规范房地产交易行为，整治房地产交易秩序推出的又一重大举措。

据市工商局合同办主任赖昌明介绍，与旧版合同相比，新版合同在合同名称、资金管理、佣金收取、违约责任等方面的规定都有所创新和突破，对交易各方权利义务的划分更为清晰，有效保障了各方的正当权利，可以大大减少因为合同原因引起的交易纠纷和交易风险，有效促进我市房地产业健康有序发展。

交易价款存入银行专户交易“钱袋子”无风险

在二手房买卖中，涉及交易价款巨大。在近年深圳市二手房的交易中，买方直接向卖方支付款项的情况较少，交易资金通常由居间方托管。但由于每宗交易资金数量巨大，仅定金及其他首期款就常常超过10万元，而且现在每月二手房交易量多于100宗的房产经纪公司为数不少。实践中由于缺乏监督，居间方很容易挪用托管资金甚至卷款潜逃，存在极大的交易风险。

在新版居间合同中，设立了专门的交易价款监管条款，规定买方所付款项，除有特别约定，须存入买卖双方指定的银行或居间方在银行开设的客户交易结算资金专用存款账号进行监管。

如此，一方面能督促交易双方积极履行交易，另一方面大大降低了二手房交易过程中可能发生的风险。

卖方需限时迁出户口否则交纳违约金

户口问题是二手房买卖中遭遇的新问题。在深圳人口不断增长的今天，户口与学位成为越来越“金贵”的资源，很多人花巨资购买房产，可能就是为了获得一个学位或者户口。然而在实际操作中，常有卖方在交出房产后将户口长期滞留、拒不迁出的情况，因而导致买方利益受损。对此，新版居间合同第四条对户口问题进行了专门约定，规定卖方应在约定时间内将附着于房产上的户口迁出，否则将要按房产总价款的一定百分比交纳违约金。在存在经济惩罚的前提下，卖方再拖延或拒迁户口就要权衡利弊了。

据了解，将户口问题正式列入二手房交易合同在国内尚属创新，在目前已实施的示范文本中只有上海市合同文本对此有所涉及。

至于学位问题，由于各地段的相关规定不同，比如有的只需租住一定期限就可拥有学位，有的则需拥有该地段房产证才拥有学位。因此，对于学位问题，很难用具有普遍意义的示范合同进行约定。新版居间合同只在“特别提示”中专门提醒买方，应先考察清楚房产周边的学位条件，再决定是否进行购买。

逾期付款逾期交房者要承担违约责任

由于违约成本较低，房地产市场里面的违约行为比较多。与旧版合同相比，新版示范合同对买卖双方、居间方的违约行为约定了不同程度的违约责任条款，使违约方的经济成本大幅增加，这将有利于预防违约行为的发生。

例如，逾期付款的违约责任，示范文本赋予守约方要求违约赔偿和解除合同的权利，以利于守约方选择有利方式行使权利。

比如延期交房的违约责任，文本约定了卖方以每日万分之四的标准向买方承担违约责任。

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