北部掉队 行政中心出现楼市凹现象

【核心提示】

近五年来，在东莞市政府和房地产业双重力量作用下，东莞城市化建设进程可谓一日千里，最值得人们赞赏的成果莫过于行政中心区，同时，行政中心的落成更是彻底结束东莞无中心的局面。

然而，只要人们稍加留意就能发现，在这场耗时五年之久的中心区开发大潮中，最大受益者是行政中心区的南边区域，其开发潜力和前景无限宽广，此外，行政中心区东西两边凭借着老牌成熟居住区和运河水景的优势，各自分享了市政建设的成果，楼市大步向前迈进。这一切让与行政中心北区域显得暗然失色。

综上所述，行政中心区周边的楼市发展具有东商务、南生活、西商住、北停滞的特点，呈现出一个“凹”字发展局势，笔者将这一局势称之为了行政中心的楼市“凹现象”。那么，这什么原因造成这一局面？行政中心的楼市“凹现象”是否会有所改变？行政中心北区域的发展前景和潜力在哪里？……

针对种种疑虑，笔者深入一线采访了相关政府部门、业内人士和消费者。

【现状】楼市开发加剧“凹现象”

近年来，伴随着东莞行政中心的规划、建设、落成使用的带动下，围绕行政中心一带的房地产业开发从未间断。在这里拥有以第一国际、鸿福路和莞太大道写字楼团为代表商业公办聚集地，同时也拥有景湖春晓、凯旋城、金地、新天地、石竹新花园、黄金花园二期、景湖湾畔、华凯豪庭等为代表的新社区。

在这轮开发浪潮的推动下，东莞的府前商业氛围和居住环境得于长足发展。然而，记者在调查和采访中却发现，此轮开发多数围绕行政中心的东南西三面，而行政中心区北的开发明显存在掉队的感觉，如果说有也是屈指可数零星点缀，根本难以和其他三面相提并论，逐渐形成了一个奇特的楼市现象。

东莞市规划局相关负责人表示，随着行政中心区其他三面的不断深入开发建设，这一“凹现象”可能会变得更为明显。

东面：商务区助推商住发展

行政中心区东面指的是东莞市政府规划的中央商务区，该区域位于东莞大道北段及相关辐射区，西侧为东莞市行政文化中心区，旗峰山公园位于规划区西北，东莞大道、鸿福路以及四环路，是中央商务区主要的对外联系道路。

据调查了解，行政中心区的东面以东莞大道为中心，其功能定位以中央商务、商业办公、商贸发展等为主导功能，其它相关功能配套的多功能、多中心、复合型的中央商务区，集中全市三大中心职能，即商业中心、会展中心和商务中心。此外，还有部分商住混合功能，位于城市中心的外围区域，通过完善的服务配套和户外环境为市民提供高品质的生活居住空间。

在房地产开发方面，行政中心东面拥有不少早期的地产项目，主要楼盘有中信东泰花园、新世纪豪园、星晨大厦、石竹花园、菊香苑、稻花村等。受新城市中心落成和中央商务区规划的推动，东面区域成为近年来城区楼市开发一大组成部分，开发的新楼盘有景湖春天、第一国际、中信凯旋城、怡丰都市、华凯豪庭、华凯活力中心、博客公寓、国泰名苑、尚书苑等等，而今年已推向市场或有望上市的项目有中盛商务大厦、中央华庭、第一国际三期、凯旋城三期、凯明轩、尚书银座、联佳大厦等。东莞商业中心雷非非表示，自2002年以来，行政中心区东面楼市发展速度的确很快，商业、居住、交通和配套建设齐头并进，区域环境发展了翻天覆地的变动，区位价值得投资者和置业者的普遍认同，随着第一国际全面开发和以后广盈大厦、信息大厦、台商会馆和港协大厦的建设，东面的商业中心、会展中心和商务中心三大功能将会更加显著。　

南面：中央生活区奠定南拓调

行政中心区南面指的是北临四环路，南至五环路，东起新源路及南边相接规划路段，西接运河两岸，区位包括了宏远住宅群、南城步行街、中央生活区和西平周边楼团。

调查发现，南面区域为东莞大道和莞太路两大主干道所贯穿，区域内大致可分为罗屋围新基、中央生活区和西平三大生活居住区。其中，罗屋围新基生活居住区的开发时间较早，以南城步行街为中心带向南北两面开发，拥有宏远批发市场、宏运外国语学校、南城中学、阳光小学、旧货交易市场、国美电器和众多家居城等配套，区内相关设置比较完善，但城市发展和区位环境角度而言，其发展空间略逊其他两大居住区。

从楼市开发来看，南面优势相对明显，是行政中心区周边楼市发展前景最为人们看好的区域。据悉，南面区域无论是早期还是近期地产开发相对活跃，早期地产项目主要有景湖花园、新中银一期、宏远花园、宏明花园、福地职工住宅、广彩城住宅、凤凰阁等。

此后，随着市政府的南迁该区域地产开发步入一个全新阶段。近年来先后涌现出中信新天地、石竹新花园、城市假日系列、江南雅筑、景湖春晓、景湖湾畔、金地·格林小城、未来世界花园、君兰雅筑、米兰雅居、宏景中心、国际公馆、东骏豪苑、现代经典、新中银二期、活力康城等二三十个地产项目，而今年将推向市场的新盘新货还有景湖湾畔二期、新中银二期(二组团)、江南第一城、上层公寓、中信九号公寓、中信广场、城市风景、城市假日华夏、国际公馆、东骏豪苑等。

新中银地产陈结华认为，东莞城市中心南移是近年来该区域发展迅猛的主要原因，这一点在市政投入和商家的开发力度中已完全体现出现。从目前的发展形势来看，向南拓展的发展基调是不会改变的。另外，政府一度回收并重新规划的中央生活区地块，也将于近期推向市场，这颗重磅“炸弹”必将加速行政中心南面的开发步伐，未来该区域的地产开发将成为东莞城区楼市一大主战场。　

西面：鸿福商业推动区位发展

行政中心区西面指的是东起胜太路和元美路、南至运河东三路沿岸，南临宏远路，北到建设路，区域包括了塘贝亨美和联益篁村两大商住宅群。

记者在采访中发现，西面区域置虽说不如东南两面的地理面积大，但其相关配套却有过之而无不及。据了解，西面区域拥有南城区机关办事处、南城医院、银丰美食街、沃尔玛和银城酒店配套，衣食商住十分方便，其最大特点就是商业配套完善，初步形成了以莞太路和鸿福路交汇处为中心的鸿福商业区。

据悉，行政中心西面早期楼市开发稍显沉闷，地产开发多数以小型楼盘为主，主要代表有银丰路两边住宅群、黄金花园一期、健朗花园、三元大厦、金丰花园、七宝一居、海关宿舍等。而近年来楼市开发大有雄起之势，其写字楼开发量明显高于其他三个区域。

调查结果显示，西面区域拥有鸿禧商务中心、胜和广场、金盈大厦、联通大厦、新基大厦、华凯大厦、华凯广场、中环财富广场、鸿福大厦、腾龙商务中心、国际商会大厦等，形成了一个环绕南城办事处的写字楼群。此外，区域内已推货或待上市的商住楼还有塞纳嘉园、时尚岛、盛世凯旋、名门公寓、阳光大厦、沙苑大厦、天鸿豪苑、黄金花园二期、元美广场、星鹏大厦、曼哈顿时代、天诚康桥、昌盛大厦等楼盘。

中环地产相关负责人表示，其实本区域的原来商业已具有相当规模，近年来的楼市开发只是使其锦上添花，让它的作用显得更加突出。从整个西面片区来看，它更多是体现为商贸和金融重地，这是对原来金融街的一种延伸发展。如今区内商务公办环境已完全成型，随着城市升级和转型其区域价值更具潜力，商业繁荣将推动西面区域的快速成熟。　

北面：住宅与商业后劲不足

行政中心区北面指的是东起旗峰路，西靠运河东三路、北临创业路和八达路，南接建设路和体育路，该区域与莞太路为中心分东西两边，一边为豪岗新村和圳头为主的周边住宅区，一边以体育馆和体育运动学校为主的半环形住宅区。

调查显示，莞太路人才街和八达路五金街是目前北面区域的主要商业主体，在九十年代曾利益于区内拥有汽车总站，其创业新村是当时政府机关公务员、从商人员的首选之地。后来受到城市中心南移和汽车总站迁移万江的影响，商业发展出现停滞甚至后退的尴尬局面。

记者在采访了解到，北面的楼盘多数为早期开发产品，主要代表有创业新村、创业西区、豪岗大厦、友和大厦、怡康花园、和兴花园、晓翠园、城市花园等楼盘，面市年限在5年左右的楼盘有红山大厦、金域名苑、时代广场等少数楼盘，而目前还有推货楼盘仅有万科运河东一号和金升国际公寓两家。

“行政中心北与其他三面相比的确处于弱势，其根源在于前期规划不到位和商业发展无序所导致，另外，总站的迁移削弱了北区的商业氛围。比如八达路五金街是一种自发形成的商业街，虽说其存在推动了区内的经济的发展，但它的低端、边缘和非常用商业模式不适合在城市中心区出现，因为它的存在拉低了中心区的价值。”一位不愿透露姓名的业内人士如说是。

金辉物业李健表示，以上观点有一定的道理，但是也要考虑旧城改造问题，因为行政中心北面是老城区与新城区的交汇处，原有土地已基本开发完，如果想改变北面的环境和商业，就要涉及旧城改造，而这也是开发商最不愿意接触的根源，所以其发展后劲不足是正常现象。　

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