莞另类“农民公寓”悄然兴起 自住投资各占一半

近日，某代理公司被邀请代理万江的一个“农民公寓”，利润比一般商品房要高，但这个公司没接此单，据该公司工作人员透露，原因是“那是集资房，不能办理产权证，而且不能确定其开发是否存在违规操作”。该工作人员还透露，现在一些村委会与建筑商或者开发企业协议用村的集体土地进行商品房开发，建好后找代理公司卖房。一些代理公司不仅大胆接下代理业务，还有公司内部工作人员购买这种住房。

“农民公寓”买家自住投资各占一半

记者从另一代理房产销售的公司了解到，他们正在代理销售两个这样的项目。一个位于万江区石美一茶叶市场旁，有两房至四房单位，面积在91~126平方米之间，销售价格为1900元/m2，购买者可获得60年使用权，可办理房屋使用权证，但无独立房产证。该项目现在已经基本售罄。另一个位于东城五环路桑园路段，销售价格为1650元/m2，购买者同样可获得60年使用权，可办理房屋使用权证，但无独立房产证。该项目采用一次性付款或两年免息分期付款，已经售出8成。据介绍，这两个项目的购买客户都是周边工厂的白领、技术工人，个体小商贩等自住客户约占50%，本地投资客约占50%。

代理公司把这种房子称为“农民公寓”，也有人认为该叫法不准确，因为农民公寓通常指的是政府投资兴建的、有独立房产证的住宅福利社区，而这种没有独立房产证的房子应该是集资房。但一些中介或代理公司在操作这些项目时为方便起见，都称之为“农民公寓”。

单价1500~1800元价格低成最大诱惑

据瑞峰置业公司市场研究人员介绍，在东莞城市化进程和旧村改造的过程中，农民公寓应运而生。兴建农民公寓本是政府盘活土地资源、改变城中村脏乱差现象、鼓励村民进城的一种手段，但不少村民受居住观念及逐利心态影响，将之对外销售或者出租，以获取收益；一些村委会甚至与建筑商或开发商协议合作，以农民公寓的名目走商品房开发之实。因为土地成本低，建设农民公寓只需要建筑成本并缴交相关税费，因此建好后对外销售的价格很低，城区项目一般在1800元/m2左右，而镇区项目在1500元/m2左右，吸引了不少购房者“帮衬”。

据统计，东莞市各镇区已经建设的农民公寓有52个，用地面积近300万平方米，总套数为18246套，其中城区有28个，占了一半以上。全市各镇区上报计划实施建设的农民公寓项目有140个，预计需要用地1037万平方米。从这几组数据可以看出，东莞市农民公寓建设有一哄而起的苗头，其中有多少是属于协议开发的商品房就不得而知了。

建设部：小产权房不能办理房产证土地使用证

建设部日前提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，并强调“乡产权”、“小产权”房均不符合法律规定，不受法律保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，如果遇到国家征地、拆迁或出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。

一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置集体经济组织成员外，还以较低的价格向组织成员以外的人销售，这些房子一般俗称“小产权房”。建设部表示，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。这类项目不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”均不符合法律规定，不受法律保护。

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