经济适用房VS农民公寓：东莞开发商更怕谁？

随着城区五环路经济适用房试点选址的确定，东莞市没有经济适用房的历史一去不复返。而东莞房地产开发商们的心头可能会有微微痛意、酸楚以及不安。经济适用房会否像遍地开花的农民公寓那样成为开发商们挥之不去的梦魇？！

木易认为，开发商完全没有必要担忧经济适用房对商品房的冲击，只要稍微分析一下经济适用房和农民公寓的开发规模、消费对象以及政府对两者迥异的态度就可以断定，经济适用房的影响与农民公寓相比几乎可以忽略不计。

规模不可同日而语

先来分析经济适用房和农民公寓的开发规模。

据了解，东莞市市区首个经济适用房试点项目占地约180多亩，建筑面积为37万平方米，其中有20多万平方米为经济适用房。

这是东莞首个经济适用房项目的规模，仅仅20多万平方米，一个中型社区而已，相当于一个蔚蓝星湖那么大。

再来回顾一下去年9月末东莞市对外公布的《东莞市住房建设规划（2005—2010）》（简称《规划》）设定的经济适用房开发计划，《规划》明确规定，东莞市主城区（包括中心城区、同沙水库生态区和松山湖科技产业园区）在“十一五”期间将会向贫困户籍家庭提供6000套总建筑面积达48万平方米的经济适用住房，户均建筑面积80平方米。该计划将能够解决东莞市主城区4%中低收入户籍人口家庭的居住问题，即1.9万人6000户。

48万平方米经济适用房是什么概念？相当于一个理想0769或者景天花园城的规模。而且还是整个“十一五”期间东莞市主城区经济适用房建设总量，平均每年才9.6万平方米，相对于庞大的商品房供应，简直可以忽略不计。有个数据可供参考，2006年全年，东莞市住宅批准预售面积高达522.57万平方米。9.6万平方米不及其零头。

再来分析东莞市农民公寓的开发规模，截止到目前为止，东莞市到底开发了多少农民公寓，官方一直未公布统计数据，木易也曾试图从政府相关部门获取该数据，但是政府相关部门总是打“太极”，虽然农民公寓具体开发量我们不得而知。但是“管中窥豹，略见一斑”。我们还是可以从一些细节推测整体。

根据南方都市报2004年4月份的一篇报道，大概内容是，2004年3月召开的东莞市城镇化工作会议的材料显示，全市32个镇区将于今年兴建的农(居)民公寓有47262套，建筑面积7912835平方米，总投资额达670898万元。

对比一下，农民公寓，一年791万平方米；经济适用房，五年48万平方米。简直是天壤之别。这是从一组简单的数据做出的对比。另外，木易多次前往城区各片区采盘，发现农民公寓可谓遍地开花，有些甚至打着农民公寓的旗号，实际上是从事商品房开发。以极低的价格冲击商品房市场，这已是业内公开的秘密。

客户交叉区域决定影响程度

理论上来说，如果两种商品的消费对象交叉区域非常小，几乎可以忽略不计，那么这两种商品不存在竞争关系，完全不必为了争夺客户而刀剑相向。

因此，探讨经济适用房和农民公寓哪个对开发商影响最大，开发规模虽然非常重要，但是经济适用房和农民公寓消费对象属性更加重要，几乎起决定作用。因为如果经济适用房和农民公寓消费对象和普通商品房消费对象没有交叉，那么经济适用房和农民公寓开发量无论多大，对商品房没有丝毫影响。

现在的问题是，经济适用房和农民公寓的消费对象和商品房是否有交叉区域？哪个的交叉区域更大？先来分析两者的消费对象。

从《规划》中可以看出，东莞市经济适用房是为了解决主城区4%中低收入户籍人口家庭的居住问题，即1.9万人6000户。也就是说经济适用房是解决买不起商品房的居民的居住问题。既然买不起商品房，那么即使没有经济适用房，他们也不会购买商品房，因此，经济适用房的消费对象和商品房几乎没有交叉区域。对商品房几乎不产生任何影响。

再来看农民公寓的消费对象，农民公寓理所当然的是解决村里农民的居住问题，注意了，农民公寓并非专门给低收入农民提供的政策性保障住房，而是无论穷富，无论是否买得起商品房，只要符合农民公寓相关购买条件，都有资格购买。也就是说其标准不是购买者经济实力强弱，这方面与经济适用房购买标准区别很大。

如此一来，农民公寓和商品房的消费对象就有很大的交叉区域，其对商品房的影响也要远远大于经济适用房对商品房的影响。再加上其开发总量巨大，对商品房影响绝对不容忽视。

有一个可以说明这种影响的例子，2005年，在大朗规划建设7项约6000套农民公寓后，碧水天源二期就明显感到来自周边的村民的这一部分客源被分流了。

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