2007年郑州别墅“乔装”前行 高端置业回归理性

2006年国家宏观调控对别墅类产品的限制，使别墅成为房地产市场关注的焦点。在这一利好政策的刺激下，郑州别墅市场“全线飘红”。良好的市场表现，当然让别墅开发商有理由乐观。但是，未来郑州别墅市场果真能够续写销售神话吗？2007年郑州别墅市场会出现怎样的变化？近日，记者在业界进行了走访。

别墅用地禁令带来利好

从前一轮宏观调控，到别墅供地禁令的发布，再到重点扶持中小户型普通住房政策的出台，为期一年多的政策走向，的确向人们透露了一个信息，高端住宅供地将紧缩。

2006年6月1日，国土资源部正式对全国别墅用地下发了“封杀令”，随后不久，河南省也叫停了别墅类房地产项目的土地供应。在去年6月举行的河南省进一步加强土地管理工作会议上，副省长张大卫表示：“今后将严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产项目土地供应。”

与对别墅“地根”预期相反的是，业内普遍认为，别墅市场将因产品稀缺而获得利好。随着经济发展和生活水平的提高，市场上的别墅消费需求将愈加旺盛。甚至有开发商表示，上一轮宏观调控对高端别墅市场的真正影响在于“引发了观望后真实需求的‘井喷’”。“高端别墅，尤其是独门独院、地段优越的顶级别墅，将会出现供不应求的抢购情形。”

市场情况印证了开发商的预言。以正在热销的东方今典三期蒙地卡罗为例，该项目自去年10月面市后，在两三个月时间内销售40余栋，创下郑州别墅市场销售神话。而据记者了解，建业·森林半岛、联盟新城、普罗旺世、思念·果岭山水、中凯·铂宫等别墅或泛别墅类项目也都取得不错的销售业绩。

东方今典副总经理吕凤桐告诉记者，郑州别墅、泛别墅市场“全线飘红”，主要原因还是因为产品稀缺。

高端置业回归理性

2007年，郑州别墅类项目是否还会再现火爆行情？业界人士观点不尽相同，有人认为，随着别墅“禁令”的逐步实施，随着90平方米以下户型不得低于项目70%政策的严格执行，别墅类产品会越来越稀缺，市场前景也会越来越好。也有人认为，宏观调控带来的市场不确定性，会在一定程度上影响人们的住房消费，物业持有环节征收不动产税及2008年房价大跌的传闻将对别墅消费产生影响，别墅市场很难持续火爆。

香港（河南）中原地产工作人员认为，当前宏观调控下购房者的心态已经呈现显著变化，购房者的置业理性普遍回归，武断观望和盲目追涨不再蔚然成风。就全国范围而言，近期高端别墅的销售状况显示，“稀缺”已经难以成为高端客户群购置别墅的理由，符合需求、物有所值的抗跌型产品成为其置业首选。

泛别墅担当主角

别墅“封杀令”使纯别墅变成了“古董”，而低密度、大套型住房的土地供应限制也使泛别墅产品跟着受益。未来别墅市场哪一类产品会唱主角呢？

香港（河南）中原地产市场研究部的王俊营认为，在国家宏观政策对别墅类产品特别是独栋别墅的限制现状下，别墅市场将会朝着经济型、混合型、高密度、人文化方向发展。

王俊营认为，从政策的导向来看，国家一方面严格限制新建设用地的审批，节约利用有限的土地资源，另一方面，为了满足市场对房地产的强大需求，势必要增加需求。为了使这矛盾的两个方面得到统一，也就应运而生了停止独栋别墅的审批和城市新建房地产90平方米以下户型占70%以上等政策，从而达到土地的充分利用、节约土地资源的目的，也使得房地产供应量得到了一定程度上的保证。未来小区的规划，很难确保政府会允许建设纯双拼、联排别墅，最有可能的是和多层甚至小高层、高层的混合。所以，泛别墅项目的经济型、混合型、高密度是政策导向的要求。

基于政策、客户、开发商和城市区域发展等多方面因素，王俊营判断，泛别墅市场的发展走势如下：其一，注重小区人文精神的塑造，特别是纯双拼、联排别墅小区；其二，总价会下行，容积率增大，产品类型偏向普通化，像楼中楼等产品类型；其三，与其他产品混合规划。

别墅由物质转向精神

在高端置业愈加理性的同时，开发商却面临着更大的品质竞争压力。尤其是顶级别墅，随着置业者对其文化性、艺术性和舒适度的要求越来越高，开发商对产品品质的提升，必须落实到每一个细节。

王俊营认为，市场的发展趋势离不开市场需求的满足，大多数市场是供应与需求存在一种相互影响的关系，别墅市场也不例外。就泛别墅市场而言，高档独栋别墅产品由于土地的停批，其供应已趋于萎缩，留给处于金字塔尖的客户的选择也就只有双拼、联排了，而双拼别墅、联排别墅的舒适度远远达不到独栋别墅的良好效果，再者，高端客户也不单注重于物质的享受，精神层面的需求成为急剧增长的趋势，小区人文精神的塑造效果如何，将会决定泛别墅小区档次高低。

王俊营认为，未来别墅一部分向高档方向发展，另一部分向经济型低密产品的方向发展，多种产品类型混合。分析下来主要有三个原因：一是政策上，别墅用地的停批和低密产品用地的限批，使得别墅从长远来看仍属于稀缺产品；二是从消费者角度来看，别墅的主要客户群对于价格的敏感度较低，而客户层较薄；三是从开发商角度来看，开发纯别墅回款速度较慢，影响企业现金流和资本的再投入。

北区别墅仍将是热点

2006年比较活跃的别墅类项目主要分布在北区、郑州经济技术开发区和郑东新区。2007年，别墅开发的热点区域会在哪里呢？

王俊营认为，北区仍将是别墅开发的热点。这是因为北区一直是郑州市房地产别墅类产品的集中区域，聚集了一大批有实力的开发商和泛别墅项目。无论供应量、消费量、市场活跃程度还是产品档次跨度，北区都是别墅市场的前沿，并引领着郑州市其他区域别墅类产品的发展方向。

王俊营分析，北区作为郑州市别墅类产品的集中区，其发展基础主要基于三点：一是周边优越的环境，适于低密别墅类产品的发展；二是迎宾馆的所在，赋予区域浓厚的人文气息，强化了区域的精神内涵；三是贯穿郑州南北畅通的花园路给区域带来了便利的交通优势。

作为政府规划的大面积居住区，北区近年来的成熟度已经大为提高。另外，城市的向外扩张，使北区的郊区感、距离感在快速弱化房价的快速上涨。同时，人们对于北区多层的接受程度在提高，对小高层、高层的抗性在降低。凭借传统别墅区的有利景观和交通优势，未来北区经济型的别墅产品像叠拼别墅、三叠拼，甚至是平层的花园洋房等将会受到客户的欢迎。

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