广州小区管理纠纷频发 业委会无公章成非法组织

2006年，广州商业住宅小区管理纠纷频发，个别楼盘甚至出现激烈冲突。作为业主利益主体的业主委员会本该发挥作用，然而据估计广州市已成立业委会的楼盘不到10%，业委会面临进退两难的尴尬境地。为此致公党广东省委会和民革广东省委会共同在省两会上建议，应大力推进业主委员会的成立，确定业委会的独立法人地位。
　　
为摸清住宅小区物业管理状况，致公党广东省委会和民革广东省委会组织联合调研组，对广东省商业住宅小区的现状和问题进行调研。

现状调研：

小区管理曾引起流血事件

调研人员了解到，商业住宅小区里的矛盾，存在与业主和开发商、业主与物业公司、业主与政府有关部门（如城市建设与规划部门、国土局、街道办、居委会等）、业主与业主之间。而最主要最严重，当数业主与开发商、业主与物业公司的矛盾。据省建设厅介绍，这类矛盾引起的纠纷主要有物业设施建设和配置不完善、业主委员会不规范运作、物业管理收费、物业专项维修资金被挪用、物业管理服务不到位引起的纠纷。

最典型的例子，如广州番禺某楼盘业主因交通出行难问题与开发商和物业公司发生多次激烈冲突，最终导致筹备组负责人被人入室毒打至脾脏破裂险些丧失性命；广州海珠区某小区业委会主任疑因领导业主维权，被不明身份的人打折双腿；广州12个楼盘的业主委员会联合向开发商追讨专项物业维修资金，引起媒体和社会广泛关注；广州番禺某小区开发商将已出售的房屋重复抵押，引发业主在小区内多次示威游行。

业委会处境尴尬难有作为

无论是国务院的物业管理条例和广东省物业管理条例，都明确规定物业管理小区应该成立业主委员会。

但据有关部门估计，广州市已成立业委会的楼宇不到10%，深圳最高，也就40%～50%左右，更多的楼盘业委会根本成立不起来。从去年开始广州数十个楼盘的业委会为提高维权力度，联合起来筹备成立业主委员会联谊会，却迟迟得不到民政部门的认可登记，成了处境尴尬的“非法组织”，其出版的刊物《业主》也被有关部门查封。最近，广州某楼盘业委会成立后去公安局办理印章刻制手续，却被公安部门以业主委员会“既没有独立法人资格，没有社团登记，也没有上级主管部门”为由，不准刻制印章。这些无不凸显业主委员会处境的尴尬与困难。

原因分析：

业委会缺乏法律地位认可

目前无论国务院颁布的《物业管理条例》还是《广东省物业管理条例》都没有对业主委员会的法律地位作出明确的规定。业主委员会既不是群众团体，又不是公司，更不是政府机构，这个“在房地产行政主管部门指导下”成立的机构没有报批，没有发证，而有的仅仅是“到房地产行政主管部门备案”。由于不具有法人资格，业委会法律地位理所当然受到严重挑战。

在一些已成立了业委会的楼盘，由于对业委会监督和规范不够，也发生了业委会负责人假公济私、贪污腐败、不顾大局、敲诈勒索等问题，或者被开发商和物业公司收买，损害业主利益，更给反对业委会的人们以口实，使业委会的公信力降低。

在业委会成立比例相对较高的深圳，认同业委会的业主有32.7%，低于认同居委会的36.7%。

问卷调查表明：68.4%的广州业主认为“政府加大推动业委会成立的力度”是当前最迫切需要解决的问题。即使在社区管理和服务人员中，选择该项的比例也达47.3%。说明成立业委会有广泛的民意基础。

委员建议：

赋予业委会独立法人地位

致公党广东省委会和民革广东省委会联合提出，应大力推进业主委员会的成立，确定业委会的独立法人地位。

民建广东省委员会则进一步建议，根据业主委员会的性质、地位和作用等，可以考虑在立法上将其定位为社会团体法人。

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