市场观察：2006年东莞镇区楼市大打“深圳”牌

2006年东莞地产界发生了许多让业界始料不及的事件，比如上半年市区楼价的大幅飙升，多项新政突然在年中出台实施令地产局势迷离难测；又如莞深同城生活一体化的理念终于在今年在各镇区“开花结果”：清溪、凤岗、塘厦、黄江、大岭山等原本默默无闻的“地产后进镇”忽然发力，得到一大批深圳客户的极力追捧，无论项目开发量、销售量都在今年表现突出，一跃成为镇区地产中的耀眼新星，而这个现象的背后有着市场自发形成的原因，也有商家推波助澜的理由；另一边厢，我们还发现曾经是东莞地产发展最早、同时备受瞩目的樟木头镇在这两年的地产发展却明显放缓：新增开发项目锐减、整体楼价下跌、港人置业信心大减。是什么原因令镇区楼市市场出现如此明显的对比和变化？其中原因又是什么？记者近日通过多方面了解和深入采访，尝试揭开这些现象背后的真实面目。

“深派”镇区地产大热带动楼价上涨

近日，位于凤岗镇的蓝山锦湾花苑二期洋房组团正式推出市场，并以销售大热姿态位居东莞市房产管理局公众信息网本月销售榜的首位。这个位于凤岗镇的楼盘在推出前几乎不为人所知，为何能在短时间内取得如此佳绩？据有关知情人士透露，该盘的主要买家来自深圳。

据了解，今年的镇区市场中，像凤岗蓝山锦湾花苑销售大热、深客购房占相当比例的楼盘并不少见，如近年三正地产推出的三正半山豪苑、卧龙山花园，中惠地产推出的中惠沁林山庄、金士柏山花园及南峰地产推出的御鹿华庭等项目都在深圳客户的追捧下取得不俗的销售成绩，而这些项目所在的镇区大都处于与深圳邻近的清溪、凤岗、塘厦、大岭山等镇，这些镇占尽了与深圳交接的地缘、交通优势。

从政府有关部门公布的2005年、2006年各镇区批售的地产开发项目来看，清溪、凤岗、塘厦、大岭山、黄江这些与深圳地缘较近的镇区这两年的地产开发较为活跃，地产项目开发综数增加，项目销售成绩更是逐年看好。各种迹象表明，部分邻近深圳市场的镇区地产销售对象和消费群体正在发生重大变化：深圳客户已迅速成长为当地楼市置业的重要群体。   

三大原因促“深派”镇区地产崛起

为何在短短两年间，东莞的“深派”镇区地产会迅速崛起？记者与消费者、商家、地产专业人士的探讨交流中发现在不同的视角下，虽得出的结论不一样，但有一点是相同的：“深派”镇区地产大热源于莞深同城生活一体化的理念已成为可能并被市场所接受。

交通因素：城际交通升级令莞深生活圈迅速拉近

在与业界讨论的过程中，许多消费者与商家认为“深派”镇区地产项目目前大受深圳市场欢迎的一个重要原因就是深圳－东莞之间的交通条件已经非常成熟、便利。目前，连接莞深的有广深高速、莞深高速、龙大高速、沿江高速和博深高速共5条高速公路，107国道、南光快速等5条快速路以及正在兴建的过黄江接深圳4号、过长安的深圳机场的6号等3条轻轨线等，在这种以多个高速路网、火车、城际快速路网交结的立体交通网络下，基本上已经模糊了城际之间的距离，莞深生活圈被迅速拉近，而塘厦、凤岗、大岭山、黄江等“深派”镇区正好处于一小时生活圈的区域中。

在深圳从事物流业工作的曾小姐今年刚在凤岗买了一套洋房，她最满意的还是交通的快捷和便利：“虽然公司在深圳，但目前我的很多业务都在凤岗，考虑到凤岗到深圳很方便，只需要半个多小时，房子素质也不错，最后决定在这里买房子。”入住凤岗后，曾小姐并没有感到自己离深圳有多远，因为交通方便。

东莞市万科房地产有限公司总经理助理王永飚认为，“深派”镇区地产这两年的崛起是莞深交通、经济一体化造就的一个地产发展机遇，而交通条件成熟则是其中的第一助推力，而各大发展商此时在莞深一小时圈内的镇区市场发展地产项目，正是楼盘能够旺销同时吸引深圳客户市场的一个重要因素。

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