“八仙过海，各显神通”中小房企在夹缝中生存

背景

深圳楼市已经涌现出不少“寡头”，呈现出集中度越来越高的趋势，他们已占据房地产市场的主导地位。而与巨头的激烈交锋中，中小企业难以避免地进入四面楚歌的困境：调控房地产政策一个接一个出台；地方政府土地市场“招、拍、挂”，使土地越来越难拿；税费在不断加重；房地产信贷业务管理日趋严格……

战绩

和内地城市相比，深圳的中小房企少得多，然而本土中小开发商要面临的现实严峻的多，这是不争的事实。深圳房地产的现实是严酷的。土地已成房产开发竞争的根本，然而土地的价格却在成倍飞涨。资金雄厚的外来开发商大块拿地，中小开发商面临的是无米之炊；土地供给实施“招拍挂”，拿地越来越透明，以前的关系似乎都没有用了；即使是有了国土资源部门在经营用地规模上的限制，争相竟拍也造成了“小地块，高价格”的新苦恼……

然而，无论是手中有地，还是急于拿地的中小房企，资金问题都如梦魇般困扰着它们。据估计，深圳至少有20％的开发商有地没有钱。

此前，央行在“121文件”中规定，商业银行房地产贷款与总贷款余额比不得超过30％；去年4月，国务院又将房地产开发项目资金比例提高到35％以上。由于目前银行信用评级体系不完善，即使国家鼓励银行贷款给中小企业和私人企业，但他们原来的信用记录不存在，银行也难以识别哪些是有还款能力的企业。

在采访中，绝大多数中小房企都表示，现在从银行获得贷款基本上是不可能的事情了。尽管也有开发商说，可以从银行获得贷款，但是非常难，条件非常严格。

除了银行融资，几乎每个中小房企都想到了基金融资。“通过基金融资，我们不是没想过，但操作起来难度很大。”一位开发商说。“但发现很难。中国目前没有一个规范的基金运作渠道。”

本土房地产基金运行受阻，外资基金引入的门槛又很高，曾被寄予厚望的基金融资也难解中小开发商的饥渴。而无论私募基金还是封闭式基金，都要占公司股份，很大程度上会压缩公司的利益空间，这也使一些中小房企有所顾虑。

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