观察：房贷已向低价房倾斜 百姓受益开发商叫苦

6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，分7大条款对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面作出了详细规定，提高了信贷门槛。

相对于过往政府出台宏观调控等方面的软政策，此次的整肃令使房产开发商叫苦不迭，认为在国内融资渠道单一的环境下，央行的“新政”无疑断了他们的生路，影响目前稳步发展的房地产市场。然而正如中国人民银行货币政策司司长戴根有所言，央行的这一政策是为了促使房地产健康发展，规避信贷风险，对大多数普通购房人，以及房地产市场的长期发展来说，利好远大于利空。

据国家建设部等部委调查，全国房地产项目中61%的资金是来自银行，而目前我国房地产贷款总额占金融机构贷款总额的10%，由此使商业银行的信贷风险过大。而按人总行最新公布的数据，截止到今年4月，房地产贷款已经占到商业银行各项贷款余额的17.6%。银行资产已经过度向房地产业集中，造成银行资产组合中房地产资产比例过高，抵押贷款比例过高。

另有统计数据显示，四大资产公司剥离的4万亿不良资产有15%～20%与房地产有关，仅当年海南地产泡沫就一举套牢上千亿银行贷款。“前车之鉴，中央没有理由不采取预防措施。”一位市场分析人士说。

根据《通知》，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。此举的目的在于降低购房者的利息支出，防范购买期房的风险。

高档住宅开发受限

《通知》规定，各商业银行应适当限制对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款，上调高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

从年初的别墅土地供应叫停，到“房贷新政”的发布，充分表明政府有意控制高档住宅开发，规避高端产品及第二套商品房中因投资比例过高所带来的信贷风险。

近年来，由于投资者看好房地产市场，商品房中买家的投资比例扩大，尤其以高档住宅为甚，一旦这些投资出现问题，将严重冲击楼市和金融市场，这就是常说的房地产泡沫的重要组成部分。此两项新规定将加重投资性购房者的房贷成本，增加部分投资性购房者的资金压力，通过降低高端市场需求抑制房价继续走强，从而使自住型百姓得到实惠。

向低价房倾斜百姓受惠

对于大多数普通自住型购房者来说，“新政”是最大的利好。

在个人住房贷款方面，《通知》要求各商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对购买第一套自住住房的个人住房贷款，仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定。而5月7日召开的国务院常务会议明确提出要进一步扩大普通住房和经济适用房的供给，那些真正符合市场需求的项目，仍会得到银行的大力支持。很明显，政府调整房地产业结构的步伐已然迈出。

但业内专家也认为，“十年一整肃”，新政也是把锋利的双刃剑。由于开发商资金成本加大，以及有些断了资金的项目难以为继导致供应减少，结构封顶后的房价肯定比时下的水平要高，因此，购房者能有多少实惠还很难说。同时，开发商要获得银行资金的难度增加，一旦资金链断裂，一些靠贷款筹资的项目出现烂尾，银行原来贷出去的资金就有收不回来的危险。

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