关注：使用权房——房产投资灰色地带

最近，有读者报料，称使用权房投资虽然一直处在房产投资的边缘地带，但现在已经渐渐成了投资新宠。该读者表示，这是一个独立的、不起眼的房产投资产品，其价格在严寒的楼市中拒绝回调，并且有悄然地逆势上涨的态势。记者调查后发现，这位读者所说的行情并没有错，但这种做法是否值得提倡，还是一个有待商榷的问题。

与法律打擦边球

这里所谓使用权房，特指上海中心城区的不可售、非独立成套公房。

使用权房也就是我们常说的公有租赁房，分两类：一类是系统房，产权归企业所有；一类是直属房，产权归房管部所有。由于没有产权，因此使用权房在法律上不允许买卖，但其使用权即租赁权是可以转让的。自２０００年７月１日起施行的《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得有本市常住户口的共同居住人的同意。也就是说，承租权是可以转让的。

转让承租权的基本程序在本市的规章制度上也有明文规定：出让方要先到区房地产交易中心，索取征求房屋隶属的房管所（物业公司）同意转让与否的征询意见单，征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让、有没有违章搭建、出让方日后有没有居住地、有没有欠缴房租等９项。假如每一项都符合条件，由房管部门签署同意转让意见，再返回到区房地产交易中心进行转让，而受让方必须是拥有本市户口的居民。

久欣律师事务所的白文胜律师表示，目前社会上惯常操作的“买卖使用权”事实上是在打法律的擦边球。我国的现有法律规定使用权是不可以买卖的，只有产权才可以买卖，因此就严格的法律意义来说，“买卖使用权”这一说法与行为都是不合法的。但是，现在许多公有住宅使用权人都在以“转让承租权”之名，行“买卖使用权”之实。

白律师表示，公有住房是政府或者企业提供给无房市民的福利，是社会保障机制的体现。众所周知，过去福利分房都需要评分评级，只有符合一定条件、住房存在困难的人才可获得承租权，而现在承租权进入买卖市场就变成了“谁有钱谁获得”，而不是再是无房者的社会福利。而且，由于现有法律法规没有对“一户人最多可享受动迁次数”作规定，也成全了那些以购买使用权房、赚取差价来获得高额利润的人。

门槛与风险双低

 经记者调查，这些看似不能买卖的使用权房屋，确实已经成为一些本市中小投资客的新宠，低门槛、低风险是其最大特点。而在上海目前的房产市场中，几乎没有兼备这两大优势的其它投资产品。

门槛低，是由总价决定的。今年上半年，七浦路有一套１０平方米的使用权房在中介挂牌，单价虽高达１．５万元／平方米，但由于面积小，总价只有１５万元，远远低于购买产权房的首付门槛。此外，虽说此次宏观调控中增加了种种房产交易税种和税率，但是，使用权房的交易却不在其中。到目前为止，转让使用权房仍只需缴付转让标０．５％的交易费，２年内再转让无须缴纳营业税，而且政府仍然鼓励承租户进行差价换房，因此对承租权转让的行为并不多加限制。

据操作熟手介绍，目前使用权房的行情有高有低，地段不是决定价格的最主要因素，房型、朝向等更不需要参考，动迁时间的早晚才是最主要的。据了解，使用权房投资者更关心的是房屋所在的地域动迁的时限与可能性，即动拆迁“倒计时”，一般来说，３～５年内中短期有望动迁的，出价可以高些，反之则要大幅度杀价。特别遇到该房所在的地块较小的，建筑密度高的，投资者通常十分谨慎，如果没有长期投资的实力，一般不会轻易下单。

风险低，一方面仍然是因为宏观调控并不涉及此类房产的转让，不在政府的打压范围内；另一方面，这种投资并不是依赖于市场及投资者对市场的判断，而是依赖于对市政建设动向的把握，说白了，更多的是靠人际关系。因此对有内部关系的人来说，相当于零风险；而对于没有“内线”的投资者来说，即使房屋没有在预想时间内动迁，也没有太大损失，使用权房所处的地段一般都比较好，用于出租同样可获得收益。据了解，目前卢湾区和南市区一间１０平方米左右、煤卫合用的使用权房，月租金一般在９００元左右；而没有煤卫设备、需要用公共卫生间的，月租金则在７００元上下。如此投资回报率，并不比一套简单装修的一室户低。

称投资实为投机

对于记者所说的“投资客”一词，本市一位社区工作者张先生表示强烈反对，他认为，用“投机”来行形容这部分买房人的行为应该更为贴切。他分析，正常的投资不会对社会秩序、社会公德和政府、企业的经济行为带来负面作用，但投机恰恰会给这些方面带来极大的负面影响。

本市曾经发生过类似纠纷，某石库门小区内数年来一直传闻要动迁，但迟迟没有拆迁动静，其中一位房主急于筹钱，正在卖与不卖间犹豫不决。此时，一位投资客表示了购买意向，并含蓄地表示，他已经问过“内部人员”，这里的动迁一时还不能进行。双方协商后，最后以２０万元的总价成交了这套１３平方米的房子。谁知仅仅半个月以后，政府就发布商业动迁公告，动迁结合“砖头＋人头”的补偿标准，该买房人一举获得６０余万元动迁款。

原房主事后发现买房者是知道动迁内情后来交易的，他认为这属于恶意投机行为，双方发生多次纠纷。从法律上看，双方已经履行了承租权转让合同，种种证据都对原房主非常不利，而心怀不满的原房主在讲理无门的情况下采取了不少“无赖”手段，甚至全家住进了已经签好动迁合同的老房子中，一时间动迁组、原房主、买房者闹得不可开交。

而从社会公德来说，公有住宅是当初政府和企业给无房者提供的福利，在被“转让”之后。但是这些投机者不但享受了不该享受的动迁款，还可能多次享受。张先生说，他就见过一个“动迁专业户”，社会关系网络非常庞大，通晓各区动迁动向。这个专业户常常购买多处即将动迁的使用权房，尽量多地往房子中迁户口，以达到动迁款最大化的目的。等一处拆迁完以后，又把户口迁至另一处即将动迁的房屋。

张先生还表示，动迁户大多向往新的住房环境，动迁可以改善他目前的居住条件，也就是说“改善住房条件”是其在动迁过程中的主要欲求。但投机者并非如此，他们不愁没有住房，他们需要的是最大化的现金收益，因此，在许多动迁点常常会出现一些空关着“钉子户”，这些人有的是时间和经济实力耗不下来等待动迁公司妥协，再加上他们事先就恶意增加房中的“人头”，动迁成本也因此大幅度上升。“建房成本飙升、房价上涨中，不得不说有一份他们的‘功劳’。”

记者手记

还是少做为妙

报料的读者说，在宏观调控措施不断、楼市投资门槛过高的情况下，使用权房投资应该是很好的投资方向。但是记者调查后发现，多数政府官员和普通百姓对这种做法表示反对，甚至是唾弃。记者认为，这种低风险、高收益的生意，还是少操做为妙，作为一个对社会秩序、社会公德都有负面作用的投机行为，总有一天会受到法律的限制和处罚。

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