专家评论商业地产：“适度”将是健康发展的趋势

商业地产不仅是地产，应该是商业的房地产。作为城市的商业房地产，从四个方面看它的发展尤为重要：第一，商业房地产是城市基础设施的重要组成部分。一个城市的外在表现形式是建筑，因此，除了居民的住宅区，休闲区，城市中心的大型百货商店，大型购物中心，大型会展中心等商业设施，这些都是城市的重要组成部分，商业给人的视觉冲击，正是城市外在形象最主要的建筑表现；

第二，商业地产是城市整体功能的重要组成部分。城市的竞争力取决于城市功能的发挥。在很多城市，它的外在的建筑已经非常现代化，但是城市的功能和发达国家还有非常大的差距，这种差距很大程度上表现在商业设施功能的差距上。城市的功能，特别是居民可以感觉到功能，主要是由商业设施提供的；

第三，商业房地产是城市综合服务能力的重要载体。城市经营对市民负责，实际上要具备整个城市的服务能力，包括政府的公共服务能力，向市民提供公共品和准公共品的供给，包括靠城市的市场化运作商业主体所提供市场化服务。对这种市场化的服务，政府不能包办，不能代替，它是整个城市服务功能的重要载体，如果商业的服务功能不能向市民很好提供的话，整个城市的服务功能就会大打折扣。很多城市是高楼林立，大广场，大草坪、大会展中心、大型CBD区，比国外一点都不逊色，但是不管进入什么样的商业设施总有不如人意的地方，就是在承载综合服务上出现了偏差；

第四，商业房地产是城市构建和谐社会的外在表现形式。中央提出要贯彻科学发展观，科学发展观应该体现为城市的和谐，城市的和谐就是建筑分布的和谐，建筑形式的和谐，建筑与环境的和谐，建筑美是城市的外在表现，而不是单纯的商业集聚。

那么，如何使商业地产健康发展？我们必须贯彻科学发展观，转变商业地产的发展模式，提升商业地产的质量。要做到这一点，不仅是政府责任，也是投资者、经营者、管理者、使用者共同的责任。在商业地产的发展过程中，应该把握三个尺度：一是适度超前。因为商业地产是一种供给方式，一方面要满足经营者的需要，一方面要满足消费者的需要，这两者需求应该是商业地产量和供给方式的出发点。对这种需求可以适度超前，应该不求最大，但求最好，但求最强，但求竞争力最高；二是适度规模，一旦设施建设单体规模过大，扩张规模过大，扩张的能力超过运营能力，超过了市场需求，实际上就是把投资者自己逼上了悬崖。因此，适度规模是任何一个企业需要把握的原则；三是适度发展。我们国家改革开放26年，把发达国家200多年所有的经营业态一下子全部移植过来，但是20多年来我们还处于模仿阶段，局限于外在建筑形式的模仿，营运模式的模仿，还没有到创新的阶段。事实上，创新才是企业生存和发展的生命线，没有内在功能的塑造，没有整体运营的能力的提升，仅仅移植外在形式不也不能给企业带来赢利，还可能会使商业投资付之东流。总的发展应坚持三个适度，适度超前，适度规模，适度发展。

(作者系国务院研究室综合司司长)

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