观察：商业地产"丰产不丰收" 未来却仍将稳速发展

未来两到三年，国内遍地开花的购物中心项目将进入优化调整阶段。这是7日在北京召开的第十二届亚太零售商大会上大家热议的话题。如今，商业地产热度依旧、空置率居高不下的现实促使房地产开发商与零售商开始转变操作思路，着力解决控制项目规模、提升经营效率问题。

由于对市场需求不足，大规模扩张的商业地产项目已经陷入结构性“供大于求”的困境。在购物中心云集的北京，今年上半年商业营业用房空置面积为42.7万平方米，占商品房空置面积的10.6%，同比增长了133.2%。

香港国际商业地产投资集团董事长认为，重复建设只是当前一些商业地产空置率高或开发失败的表面原因，商业地产整体布局失误同样不容忽视。很多房地产商缺乏现代商业运作理念，未能真正做到先商业、后地产，往往重选址、轻布局，没有把有关现代商场整体布局的基本要素结合起来。

除了商业项目规划失误，商业地产还面临需求和资金的双重瓶颈。在全国19个城市建了21个购物中心的大连万达集团董事长王健林直言，因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，而万达一直推行的“订单地产”模式的最大优势在于先下订单再投资以规避投资风险。

尽管面临诸多发展问题，商业地产在中国依然充满商机。国家信息中心近期发布的预测报告分析，未来五年中国零售业将以8%到10%的速度稳步发展。国内外零售业的同步扩张和快速发展，进一步加大了对商业地产的需求。一方面，具有竞争优势的连锁企业加快了开店速度，直接形成商业地产需求。另一方面，商业地产结构也在加快调整，一些地产商选择避开过热的大型购物中心项目转而开发社区商业和旅游商业项目。

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