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分析:调控效力渐显 房价下跌 楼盘抗跌因素有哪些

　　[提要]楼市调控政策效力渐显，不少楼盘纷纷开始降价。与年初时相比，不少楼盘的价格跌幅在30%以上，有的甚至更多。分析这些降价幅度较大的楼盘，我们不难发现，如今大跌的楼盘中有许多正是楼市火爆时涨幅最大的楼盘。而

楼市调控政策效力渐显，不少楼盘纷纷开始降价。与年初时相比，不少楼盘的价格跌幅在30%以上，有的甚至更多。分析这些降价幅度较大的楼盘，我们不难发现，如今大跌的楼盘中有许多正是楼市火爆时涨幅最大的楼盘。而那些价格稳定、在此次楼市跌宕起伏中经受住考验的楼盘，也具有一些共性。对比分析，便可在众多楼盘中识别出那些抗跌性较强的楼盘。

闵行炒房比例决定走势

闵行区房价跌幅较大的楼盘主要是上海康城二期和三期，跌幅在３０％左右。宏观调控政策出台后，上海康城三期一手房已有３２５套房源在闵行房交中心退房。上海康城的业主以投资客居多，特别是一些浙江炒家，不少炒房者手上持有多套康城物业，宏观调控对这些投资型业主打击较大。资金无法回笼、贷款压力大，令不少短炒型投资客不得不忍痛抛售，房源价格一路下跌。加之上海康城位置比较偏僻，离松江新桥镇已经不远；交通也很不便利，莘松路是唯一的主干道，上下班高峰时经常堵车，小区周围公交线路也很欠缺；生活配套设施也算不上齐全，附近没有大卖场，居民购物只能到３公里外的莘庄。

上海康城实际上属于中低档楼盘，从价格、品质来看，应该符合普通百姓的刚性需求。但由于地理位置不好、配套设施不全及投机客急于离场抛售物业等诸多因素的影响，该盘市场表现很不稳定，前期房价泡沫较多，因此造成了目前房价大跌的现象。

闵行区抗跌性较强的楼盘有众众家园、地铁明珠苑这两个楼盘。这两个楼盘地处莘庄镇中心，地理位置优越，出行方便，离地铁总站步行只需３分钟，交通便利，周边生活配套设施也比较齐全。且这两个楼盘中做长线投资的业主也为数不少，出租率相当高。地铁附近、周边配套设施齐全的楼盘在此次楼市动荡中，表现出比一般楼盘更强的抗跌性。

浦东房源性价比影响涨跌

浦东房价跌幅在整个沪上楼市位居前列，尤以源深板块、陆家嘴滨江板块及世纪公园板块最为明显。

源深板块的国际华城由于原先温州投资客较多，调控政策出台后投资客大量抛盘，导致房价跌幅较大。一套建面１２２平方米的二室二厅二卫房源，３月挂牌价２２６万元，单价约１８５００元／平方米，目前已降至１５０００元／平方米，更有急于变现的房东叫价１６５万元，单价仅１３５００元／平方米，降幅在近３０％。

陆家嘴滨江板块中，世茂滨江花园是房价下跌幅度较大的一个楼盘。作为高档物业，该盘的投资型购房者占比例过大，房价泡沫较多。另一个重要原因是：滨江沿线要造３０层写字楼，对其最大的卖点——江景影响较大。同是滨江高档住宅，世茂滨江花园有６５％的投资客，而仁恒滨江园业主中自住者占８０％。目前仁恒滨江园房价下跌了１０％左右，小户型在３００００元／平方米，世茂滨江花园却已下跌了２０％。考虑到自住客户对总价的承受能力，未来世茂滨江花园的成交量不会很大，后期客户会以港澳人士为主。

世纪公园板块内房价跌幅最明显的楼盘是联洋花园和联洋年华。这两个楼盘相对品质稍差，小区较小，容积率高，房型一般。在前两个月二手房价格疯涨的时候，其价格也水涨船高，一路升至１５５００元／平方米甚至更高。而现在，这两个楼盘单价在１００００元～１１０００元／平方米左右的房源才会有人问津。可见楼盘品质也是影响抗跌能力的重要因素。

浦东抗跌性较强的楼盘主要有菊园、陆家嘴花园、第五大道等几个楼盘。菊园一期位于滨江沿线，房龄较长，品质较高，自住业主居多，抛出房源较少。由于房型比较老旧，目前价格是滨江沿线最低的，但一直比较稳定。陆家嘴花园社区规模较大，绿化率高，小区品质好，配套设施齐全，一手购房者中自住客居多。第五大道（东方中华园）是浦东区域容积率最低的楼盘，小区内皆为小高层建筑，环境幽雅，绿化率极高。许多浦东区政府工作人员住在该小区，业主自住率很高。居民素质较高，也是该盘抗跌的主要原因。

卢湾同质化房源集中拉低房价

受益于南部世博建设、西部徐家汇扩容等诸多利好的卢湾打浦桥地段，原先被市场认为是最典型的市中心热点板块之一。今年３月前，当地房地产三级市场一直是一房难求的卖方市场，买家购房绝无还价余地。然而３月以来，该地区最新房源挂牌价都有不同程度下调，尤以卢湾都市花园和海悦花园这两个楼盘最为明显。
卢湾都市花园一套１４０平方米的３房２厅２卫房源，挂牌价竟低至１４０００元／平方米；而海悦花园的房源３月份挂牌价还多在２００００元／平方米以上，楼层较好的甚至高达２５０００元／平方米，而目前已有不少单价１８０００元／平方米左右的挂牌房源，跌幅近３０％。

卢湾区地处内环，地理位置优越，该区域内的不少楼盘都是以往购房者认为最能保值、增值的楼盘，如今却证实了一部分市场观察家作出的预言：上海房价前期上涨幅度最大的局部地区将出现明显下跌。卢湾都市花园和海悦花园都交房不久，一手购房者中投资客比例较高，３月前房价涨幅过快，业主心态不稳。再加上卢湾区在内环各区中新房供应量算是比较大的，同质楼盘较多，综合几点因素，这两个地处内环的楼盘抗跌性便大打折扣。

卢湾区内房价较为稳定的楼盘是思南新苑，该楼盘地处文化名人故居区内，环境清幽，毗邻淮河路商业街和新天地，位于卢湾区黄金板块。再加上该盘投资客数量有限，大多数业主都是自住，因此没有出现集中抛盘的情况。房东购进一手房时成本也比较高，因此价格相当坚挺。

业内看法：三种因素影响抗跌性

美联物业上海区域董事刘志忠先生表示，一个楼盘的抗跌性如何，主要可以从三方面加以判断：一是投资者和自住者所占比例；二是购房者素质、资金实力等；三是楼盘自身的性价比。

在此次楼市调控中价格下跌明显的诸多楼盘中，几乎有一个共同点，就是投资客比例较大。一旦楼市出现变化，势必出现持房者恐慌、抛盘量猛增的现象，价格一路下跌在所难免。购房者一般都是买涨不买跌的，越是价格下调，越是无人接盘，如此成为恶性循环。相反，一些有特色的小区，配套设施较好且因为自住率高，下跌幅度就小。

例如陆家嘴的菊园一期，即使房龄较老，但价格依旧坚挺；而与菊园一期仅一路之隔的汇豪天下（菊园三期），楼盘品质也不错，又是新盘，但因为投资者比例过高，目前挂牌价已从２５０００元～２８０００元／平方米回落至１８０００元～２００００元／平方米，甚至有些急售房源叫价在１７０００元／平方米以下。由此可见，一些楼盘的价格之所以坚挺，自住客占多数、小区入住率高是一个主要原因。

一个楼盘是否抗跌，与购房者的素质也有直接关系。从自住型购房者来说，小区内邻居素质的好坏，可以从小区内有多少人穿着睡衣出来逛街、有多少人牵着狗让它随地大小便等细节看出。只有高素质的居住人群，才能营造出好的社区氛围，才能树立起小区过硬的品牌形象。从投资型购房者来说，是短炒客还是中长期的投资者，资金实力如何，都决定了该楼盘在面对楼市调控时的抗跌能力。中小投资业主较多的楼盘在遇到楼市起伏时，一定会遇到持房者资金链断裂、贷款压力过大等问题，从而出现大量恐慌性抛盘，由此造成价格大幅下跌。

另外，楼盘自身的性价比也是一个楼盘是否经得起市场考验的重要因素。楼盘所处的地段、整体区域环境、社区生活配套、交通条件、物业管理等一系列因素都是衡量一个楼盘品质的重要因素。一些不可替代的“钻石”地段，如靠近世纪公园、延中绿地、苏州河畔、新天地等稀缺地段的房产，虽然提升物业自身的身价，但也会引发炒房者借概念投资炒作，将房价炒至远超房源自身价值的地步，如此一来，房价虚高，性价比降低，抗跌性就大打折扣了，这也是为什么一些市中心地段的楼盘价格反而出现大跌的原因。

责任编辑/dg002
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