购房者们：房贷“收紧”了 买房还得悠着点儿！

五一节前的“停贷风波”已经平息，从近日开始，各家商业银行的个人房贷恢复正常，但是市场仍然被各种传言困扰着。先有传闻“中国银行不再为个人购买第二套住房提供贷款”，后又听到“工商银行为第二套房贷款，必须还清旧债，再发新贷”，传得最离谱听起来也最神秘的一种说法是“６月２０日，央行要发出统一命令，指导上海各大银行的房贷业务”……一时间，风声鹤唳，客户们全都摸不着了方向。

本报记者经过详细调查采访，发现目前沪上各大银行确实对房贷政策有所控制，有的银行甚至已经出现了完全拒绝发放房屋贷款的状况。针对目前各种传闻充斥市场的情况，本报记者专程采访沪上不少专业投资人士，为大家的投资买房提出建议，那就是——别急着，再等等！

房贷：“笑脸”变成“后娘脸”

目前沪上各大银行对房贷已经出现控制趋势，不少银行甚至已经开始停止房屋贷款，以上消息是记者通过银行信贷工作人员、中介、投资咨询公司等各种渠道获知的，但各家银行对此的态度是躲躲闪闪。种种迹象表明：以前各家银行曾大力推广作为主打的个人房贷业务，已经被打入“冷宫”。

据悉，６月初，光大银行市区主要９家支行的负责人就已聚在一起商议停贷的具体措施，准备联手开始对房屋贷款进行“封杀”计划。记者在对有关知情人士进行采访时获悉，光大此举是由于该行已于今年第一季度完成了全年房贷任务，出于各种政策原因和风险控制的需要，对房屋贷款开始“出此下策”。

在银行业务市场一直是搅局者的民生银行近日也传出消息，对５０万元以下的按揭都是拒绝发贷，而银行工作人员告诉记者，其实在大部分银行的大部分房屋贷款７０％以上都是５０万元以下贷款。另外，对于５０万元以上的贷款项目，民生银行会对其进行严格的审查，再行定夺到底是贷还是不贷。“当然，５０万元以上的贷款项目本来就不多，在量少的前提下，还不一定都能通过。因此，也可以说是民生银行基本退出了房贷市场。而且推出这样一个５０万元分界线的政策，第一是出于不得罪顾客，第二也达到银行不做房贷的目的。”这位对民生银行业务相当了解的人士告诉记者，“除了房贷不怎么热情了，对公业务也已经开始有所控制了，新客户原则上都是不贷的，能从它们那里贷到钱的，不仅是多年的老客户，更是互相知根知底的合作伙伴了。”

尽管一直对外宣称“个人住房鼓励、投资用房适度支持、投机房产严厉打击”的三原则，中国银行却也已开始悄悄地行动起来，只是“打枪地没有”。在中国银行此前的评估单位中，几乎都是全放开型的，但近日，中行已经开始对其下的评估公司开始了严格的资格审查，不仅指定评估公司，更指定评估师，这些变化其实都是该行对房贷日益收紧起来的一个讯号。由于中行在个人房贷一块一直比其他多数银行领先，目前中行仍是坚持只对第四套房产（无论商业用房还是个人用房）坚决不贷的原则，“其他银行对第三套房基本上就已经是坚决不做了，中行能这样，已经算是相当开恩了”，记者一位中行朋友说。

交通银行，据传目前已对其下所有商业用房贷款上调１０％贷款利率。另外，以前一直是房屋交易只要到了交易中心出具交易收据就开始放款，但现在却已经悄然变成必须出示“他证”再行放款，可见其态度也已有所变化。

兴业银行，据知情人士称，大约在四周前，该行在沪上几乎就已全面停止了个人用房的贷款发放，只对商业用房还有商量余地。

浦东发展银行、中信实业银行等银行，在记者的采访调查中，发现其房贷业务仍属正常，和之前的政策没什么变化。“这些银行具有一定的灵活性，支行一级很多都可以决定到底做哪些楼盘、不做哪些楼盘，再加之在此前的和其他银行抢贷款中处于劣势，今年的房贷额度很可能还没满，现在正好趁人家都休息了，大捞一把。但若是等到其房贷额度完成了，就不知道政策又要怎么变了……”消息人士对这两家银行的不变应万变做了如此解释。

有“变通”说法全靠银行认定

市场上各种传闻不断，其主角其实大部分是第二套房的贷款。那么，今后为第二套房贷款是不是真的就越来越难了呢，记者对此进行了采访。

针对市场传闻，沪上各大银行日前都已出面作了解释。中行明确表态：“我行从未提出不再为个人购买第二套住房提供贷款，也未要求对购买高档住房的借款人停止贷款。”工商银行上海市分行也表示：不会对第二套房另眼相看，贷款申请人获贷的关键是要通过银行的资信审查，其中借款人的家庭情况、收支情况、资产表、现住房情况等等都是必需的审查因素，买第一套房也一样；如果每月还款金额超过家庭收入的５０％，工行就不予贷款。

传闻不断，疑问不绝。也是为了配合宏观调控政策的出台，各家银行在最近一段时期内都纷纷表态：将严格控制投资型购房的贷款发放，鼓励客户购买自住房屋。建行表示将积极支持中低档住房的贷款，而中行将根据第二套住房的用途采取不同的贷款策略：用于自住的，中行将积极放贷；用于投资的，中行将按照人民银行要求在利率、成数上作一定调整，仍给予适当支持；用于投机和炒作的，中行将停止发放贷款。另外，对于开发商或客户利用住房贷款套现、假按揭的，要坚决予以打击。

但究竟何谓“第二套房”的用途，各家银行却没有给出具体的、量化的答案，只是表示：由信贷员根据情况具体区别，比如对借款人的家庭进行调查，若是为适龄孩子结婚而买房，就定义为自住型购房，对这类住房银行仍是欢迎并鼓励的。但这样的说法，在具体操作时还是有可以变通的余地。
　　
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央行为何抬高房贷“门槛”

央行日前发布通知要求抬高房贷“门槛”，抑制房地产投资的过热现象，防范金融风险。

近几年，房地产金融业务快速发展，对改善居民居住条件、推动居民住房投资、扩大内需、拉动经济增长作出了重要贡献。

根据央行的统计，１９９８至２００２年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长２５．３％；１９９７年至２００２年，个人住房贷款余额年均增长１倍以上，二者的增速都远远超过同期ＧＤＰ的增速。

央行有关负责人指出，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自去年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。

房地产投资过热不仅因为它是国民经济支柱产业，也因为它是利润丰厚的产业。有例可证：在２００２年中国富豪榜上，５０％的富豪从事的是房地产业。

过热的投资使房地产业成为了一大高危产业，地产泡沫破灭使银行身陷泥淖，将导致金融业的巨大风险。

经过多年的发展，银行的房贷风险也在积聚。中国高层从前年下半年开始，多次对房地产过热现象提出警告。央行前年年底针对房地产贷款在全国范围内进行了专项大检查，并多次发通知加强房贷管理，各商业银行也纷纷出台措施加强控制。此次央行再次收紧房地产信贷，抬高房地产开发商的贷款“门槛”，所列措施也更为具体。

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