商铺供应隐现空置 商业地产急需败虚火

　　相当于80个燕莎

　　易铺网的调查显示，华贸中心、万达广场和世纪金源三个SHOPPINGMALL，总建筑面积超过100万平方米；以建外SOHO、幸福家园为代表的办公区、社区底商光在东南三环就有30万平方米放量，保守测算全北京有超过100万建筑平方米供应量；还有，中关村、浙江村这些IT、服装类专业性市场，供应量也超过100万平方米；再加上原有的几条著名商业步行街上商铺的零星供应，总共有超过300万平方米的供应量在这两年集中释放。对比来说，10年前北京最大的商场燕莎商城总建筑面积不过4万平方米，300万平方米相当于80个燕莎的体量。

　　相比之下，2004年对商业地产格局来说可能是更具现实意义的一年。被定位于“商业地产年”的2003年，北京市商业物业销售面积不过26万平方米，只占全部物业类型销售面积的2％不到。

　　年底问题将集中凸显

　　“五一”那天，亚奥商圈“第五大道”在热闹中开场，除了名人助兴，包括星巴克、全聚德、青鸟健身、钱柜KTV、中复电讯等几大行业内的知名品牌同时亮相，为日后聚拢人气做足了铺垫。联想到“第五大道”在营销过程中所经历的波折，看来重新定位后终于摸准了市场的偏好。

　　但似乎并非所有的项目都能如此幸运。业内人士指出，去年入市的商业项目，由于目前大都处于建设期，还未进入经营期，问题还没有完全暴露出来。随着开发量的增加，商业地产的竞争将日趋激烈，今年年底就会逐渐暴露出一些问题。

　　事实上，市场已经开始暴露问题。在街上看到冷清的商业街和空置待租的商铺好像并不难。其中不乏当初卖得很火爆的大型商业街。大都市商业街、女人街、老番街，租赁时的火爆与眼前经营的惨淡，反差实在太大。

　　隐性空置率引人关注

　　北京世纪华夏资产管理公司商业地产中心总经理杨海龙提供了一组数据，“官方数据统计的北京商铺空置率，一般在5％到10％之间，这是显性空置率。但是我手头也有几个数据与此相差比较大，据我们测算，到2003年第三季度，北京商铺的隐性空置率已经达到15％到20％。”

　　杨海龙进一步解释他所定义的显性与隐性空置率的区别。“所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。”

　　杨海龙认为，不论开发商还是投资人，在市场整体对商业地产热烈追捧的大环境下，将商铺的隐性空置率摆在明处还是十分有必要的。“像朝外、亚运村、中关村这样比较成熟的商圈，商铺隐性空置的现象并不是很明显，但有些地区问题就比较严重了，正是这些地区将商铺的整体空置率给带了上去。”

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