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★东莞：资本运营路在何方？★

　　[提要]面对记者，几个在售大型商业项目的开发商，都会发出这样的感慨：东莞高档写字楼渴市；东莞人每年出境游率是高居全国前列的，而本地却缺乏良好的购物环境，前几年，东莞人说起购物，只有"沃尔玛"
  面对记者，几个在售大型商业项目的开发商，都会发出这样的感慨：东莞高档写字楼渴市；东莞人每年出境游率是高居全国前列的，而本地却缺乏良好的购物环境，前几年，东莞人说起购物，只有"沃尔玛"一家。

　　东莞市代市长刘志庚曾公开表示，今年，东莞市政府将投入167亿元，推进东莞新城区的大举建设。上层建筑拉动内需的结果是，商业地产大兴土木。

 

　　然而，记者从业界获悉，最近东莞市政府正在为挽留一大批外来工厂投资者而发力。东莞市政府的压力由来已久，苏州、昆山工业园等内地工业园区招商组委会频频现身东莞进行招商活动。如此频繁的市场活动，令人隐隐感觉到资本的洪流在翻滚。东莞在城市建设初期，将以什么筹码吸引投资者的眼球？大批民营资本的出路，又在何方？

　　民营资本：资金链强大后盾？

　　据了解，东莞2003年各项存款超过了2000亿元。开发商们所津津乐道的，是这笔资金相较温州1500亿元游资的雄厚。那么，如何最大限度地激活市场？这是开发商面临的一个难题。

　　"东莞本身民营资金就很雄厚，现在的项目在资金上玩'空手道'的已经很少见了。"这是东莞市经贸局有关部门负责人的评价。华南mall开发商三元盈晖投资发展有限公司，其资金实力在东莞当地相当雄厚，其大老板胡桂荣，在投资这个大型mall之前，就有其他产业的资金后盾，例如货运码头；第一国际的开发商就以多元产业起家；世博广场，就以东莞当地开发商出资、广晟集团参股的形式开发。他们与银行关系良好，项目前期的几亿元资金投入得以轻松解决。

　　据东莞民营企业办公室有关人士反映，东莞所在的珠江三角东岸由于毗邻香港，在吸引外资上得天独厚，很快形成了强大的外向型经济，因此这里的民营经济，更多的是借力于外资发展，或者说是和外资混合发展。目前，民营科技企业占全市高新技术企业总数的三分之一强，尤其是东莞信息技术、生物医药技术、新材料技术等高新技术领域中最活跃的企业群体，已成为东莞发展高新技术产业的一支重要力量，北大方正、步步高、唯美陶瓷等一批国内外著名的民营科技企业。因此，早期的东莞商业以专业市场见长，而不难看出今天采购城，展场等业态背后闪现的产业基地身影。

　　而东莞以往留给商家一个颇为尴尬的印象，就是制造东莞财富的大厂、大企业，缺乏一个很好的形象平台，他们往往就在工厂里盖一座写字楼用于办公，造价不高，又可容纳所有管理人员。而由于工厂都设在郊区，外来洽谈业务的客户，往往要经过"长途跋涉"才到达。随着业务的扩张，不少民企都开始打造"形象工程，开始在中心城区寻觅写字楼".另一个重要的原因是，城市化初期的建设图景，令部分中小企业有信心在东莞长久发展。"写字楼很缺货。"第一国际营销总监李战洪如是说，他坦言，东莞市对"住宅营商"并无明显限制，因此， 首期两栋公寓，有不少买家就是用于办公的。

　　销售回款：胜负关键

       李战洪表示，第一国际首期就是市场资源和自有资金两者运作得恰到好处，回款才会顺利。李战洪还摆出"集群效应"的观点，认为写字楼等商务配套，无疑分布于城市中心区是最适合的。据他透露，第一国际首期的资金回笼目前已经有近6亿多元，相比其他几个项目，颇有几分"一枝独秀"的意味。

　　有关调查显示，现在全国立项或者在建的商业地产项目是240项，现在已经建成54项共680万平方米建筑面积的话，每一个中心的平均面积是13万到14万平方米，240个平均是3000万平方米的面积，按8000元／平方米的均价来计算的话，需要有2400亿到2500亿的销售额。而实际上，第一国际的独立铺位，均价就要14000元／平方米，那么东莞200万平方米的商业项目，资金回笼要远远高于160亿元。

　　几个项目在产品设置上都有重复性，"供应量的推出要很慎重。"李战洪表示。他认为，既然第一国际是以新城区配套功能出现的，那么首期就先推出写字楼和商铺、公寓。这几项除了部分产权铺以外全部都出售，这样资金回笼就很迅速。

　　李还透露，买家对于项目的定位和规划比较关注。他将东莞与广州的城市化方向类比，两者的城市骨架都属于向东向南发展的，因此，南区聚集的大量居民以及在会展中心附近上班的公务员，还有来参观城市中心广场的大量游客，也成为目标消费群。援引一位深圳看楼团买家所言，新城区的发展潜力一般都要4～5年时间才可凸现，现在投资，升值潜力就比较大了。因此，李的销售策略中，就包括了留给客户"升值空间"这一条，他将商铺定价13000～14000元／平方米，而公寓和写字楼售价均为4000多元／平方米。

　　据了解，华南 mall商铺均价15000元／平方米，世博广场首层均价18000元／平方米。相比第一国际，后两者为大型购物中心。华南mall以"主力店和特色店并驾齐驱"，带动次主力店和散铺的租赁；世博广场的优势就是位于东城区成熟路段，综合性的纯商业项目。价格战已不是他们的最终目标，不断调整业态，和规划经营方式，才是他们的迫切需要解决的。

　　这几个项目的推出，都经过了一年甚至两年时间的前期筹备，然而在业态分布上的类似以及入市时间的接近，又无法避免，那么，这一场回款大战，谁会胜出？

责任编辑/dg003
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