居民住房需求出现四大特征

随着我国房地产事业的健康发展，住房制度改革的不断推进，我国居民住房需求已发生了很大的变化。当前我国居民的住房需求在微观层面上又有其新的特征表现，这些特征表现应当引起我们的注意。

———25岁—39岁的青年人成为1997年以来个人买房最强的消费群体。对上海市个人购买商品房情况的一项统计调查结果表明：年龄25岁—39岁的青年人成为1997年以来个人买房最强的消费群体。占个人买房比例的61.1%。这与国外住房需求的年龄结构特点有明显的差别。以美国为例，住房的最主要需求群体某年龄在35-55岁之间，并以40岁与50岁为中心形成两个需求高峰，分别对应于居民收入的高速增长期与家庭总收入的最高潮。造成这种差别的原因很多，也包括我国特有的文化因素在内。目前我国就业群体中年青人拥有较高的收入水平，这同他们接受过高等教育，人力资本含量较高有关系。如上例中的年青购房者中有72.2%拥有大专以上学历，51.5%的家庭月平均收入在4000元以上；其次，由于我国特有的文化传统，父母对子女提供财力上的鼎力支持，从而相对提高了年青人的购房能力；再次，从人口年龄分布情况来看，年青人占了我国总人口的很大比例，这部分出生于本世纪70至80年代的生育高峰期的年青人目前正处于婚龄期，随着传统实物福利分房制度的逐渐取消，其市场购房意愿自然是相当强烈的。

———初次购房置业者仍占大多数。所谓初次购房置业，是指原来不拥有不动产，而是初次至市场上去购买商品房。目前我国这一类型的购房置业者仍占了大多数。

———对住房的消费需求大于投资需求。居民对住房的需求可分为消费需求与投资需求两类，前者直接来源于消费者本人对居住的要求，后来来源为了享有房屋升值带来的收益或是出租房屋所能获取的稳定收入。目前，我国居民的住房需求中消费需求远远大于投资需求。以上海为例，市场购房大多数是为改善自身的居住环境，只有一小部分经济实力较强的市民出于投资目的而购买商品房。上海年青人中，为改善居住环境而购房者占75.4%，投资购房者仅占13.21%。

居民对住房的投资需求较小的原因大致有以下几个方面：第一，居民首先需要改善自身居住条件，然后才谈得上进行住房投资，由于商品房价格普遍较高，大部分居民的经济实力仅够用来维持自身的住房消费，无力进行住房投资。第二，居民住房投资意识不强，也无力承担投资于房地产所带来的较大风险。第三，现有的不动产投资工具单一。目前居民想进行住房投资，主要是通过购买商品房或住房开发企业的股票，而在国外作为个人投资于房地产的极好的投资工具———住房抵押贷款证券在我国尚未出现。第四，我国已经很好地控制了通货膨胀的势头，使得居民购房保值的心理趋淡。

———住房需求收入弹性(住房需求和家庭收入比例)较大。当前我国城镇居民的住房需求收入弹性较大，说明了随着房改的深入，伴随我国经济的增长，未来对住房的需求也将快速提高。

针对当前国内居民住房需求的特征，应积极采取政策措施来推动住房市场。（1）加快国有房地产开发企业的改革步伐，提高企业市场竞争意识，加强企业市场竞争能力，加强对市场需求的分析预测，提供让消费者满意的住宅商品房。（2）加快就业制度、户籍管理制度等方面的改革，增强劳动力与人口的流动性，从而增强劳动力对城市住房的有效需求。（3）继续通过金融机构加强住房抵押贷款对居民购房的支持，推动市场需求。并根据我国购房群体从年青人为主的特点，推出适合于年青人收入增长特点的住房抵押贷款方式，如抵押贷款额随收入增长而逐渐增长的渐进还款的抵押贷款方式。（4）发展住房抵押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化。这样既可以为普通居民提供投资于房地产业良好投资工具，也为住房抵押贷款的一级市场提供充足的资金来源。（5）为适应年青人就业流动性强的特点，积极发展适合于年青人要求的租房市场，可以鼓励开发商将目前的空置住房用于出租以填补这一市场。

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