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刘志峰：我国房地产市场发展不平衡

　　[提要]1998年以来，城镇住房制度改革深入推进，居民住房观念发生重要转变，居民住房消费有效启动，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。部分地区房地产市场存在问题相当严重首先，城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80％以上已经出售给了职工，居民私
1998年以来，城镇住房制度改革深入推进，居民住房观念发生重要转变，居民住房消费有效启动，住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。 部分地区房地产市场存在问题相当严重 首先，城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80％以上已经出售给了职工，居民私有住房的比例已经达到72.8％。新的住房供应体系初步建立。经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。 其次，居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5％提高到95.3％。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年均住宅竣工面积达到6.8亿平方米，是改革开放以来年均住宅竣工面积的2倍以上。2002年，城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，比1997年提高5.2平方米。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居住环境得到改善。 第三，房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资年均增长19.5％。房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7％提高到17.9％。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点左右。房地产开发结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3％。全国商品房供销两旺，1997-2002年，商品房竣工面积、销售面积年均分别增长15.5％和22.6％。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均销售价格年均上涨3.6％，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。 同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，部分地区房地产市场存在的问题还相当严重，主要表现在： 一是部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区住房与非住房、高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调，部分房地产开发企业盲目上大户型、高档项目，超越用户承受能力，销售不畅，空置较高。一些地方中低价位商品住房供不应求，对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。 二是一些地方房地产开发投资增幅过大；有的城市商品房价格上涨过快；有的城市搞“形象工程”、“政绩工程”；有的地方盲目设立开发区，圈占土地；有的城市制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求。 三是住房制度改革亟待深化。目前，我国住房市场化程度还不高，房地产市场机制还不完善，住房供应体系还不健全，房地产市场服务体系还不能适应居民住房消费的需要，不少家庭住房还较为困难，适合我国国情的住房保障制度亟待建立。 四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善。当前房地产开发企业数量多，但经济实力和市场竞争能力不强。房地产开发和交易行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法违规行为还没有得到有效遏制。政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强。 采取措施保障房地产市场健康持续发展 8月份，国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。首先要坚持市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在房地产业中的作用。一是建立公开、公正、公平的市场运营规则，健全市场服务体系，建立和完善市场预警预报系统。二是继续国有住房改革，搞活住房二级市场，完善住房货币分配制度，发展房地产金融；三是加大结构调整力度，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。 其次，切实行使好政府职能。在市场经济条件下，政府在住房方面的职能主要有下面三项：一是住房保障职能，加强经济适用房建设和管理，完善廉租住房制度，强化住房公积金的归结和使用。二是宏观调控职能。制定房地产业与住宅建设发展规划，强化城乡规划，土地供应和金融管理，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。三是市场监管职能。加强对房地产企业和从业人员的资格管理，深入开展房地产市场专项整治，依法惩处各种违法违规违纪的行为，维护公平竞争的市场环境。 我国住房空置率有多大 目前国内空置率体系到目前还没有建立。国外空置率是这样，是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，这样计算出空置率。中国过去是计划经济体制，在住房问题上实行的是住房分配，推行住房商品化、市场化时间还不是太长，住房公售化程度还不高。像去年，全国城镇建了2500万平方米的住房，但是商品房的开发总量是2.85亿。当年城镇住房竣工总量占商品房的开发总量比例是39.8％。 有些媒体报道，说中国住房现在空置率到了20％，甚至超过20％，有的城市到了30％，这样的说法是不科学的，没有依据的。今年7月份，国家统计局公布的数字，商品房空置9700多万平方米，竣工一年以内待销售的住房大概是5400多万平方米。也就是说，建成一年以上到目前还没有卖出去或者没有租出去的住房仅仅是4000多万平方米。4000多万平方米作分子，新房的竣工总量比或者是新房竣工总量和存量住房之和比作为分母，大家可以算一下，空置率到底多少。目前和国外一样建立空置率体系还有难度，但是我们和统计局商量，到今年底公布的统计数字指标体系要有所调整，我们准备把竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为自销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压住房。 同时刘志峰还指出我国要进行研究和国际接轨的住房空置指标体系，进一步加强住房信息预报系统的数据采集和预警预报信息的分析。政府掌握这些数据来加强房地产市场的宏观调控，同时也使消费者、开发商进行理性投资和理性消费。 　　
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