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后非典时期楼市打投资牌前景几何？

　　[提要]编者按：最近，央行出台新房贷政策：对购买第二套房屋的购房贷款降低贷款比例，对于开发商开发的楼盘不封顶不予放贷，对于高档商品房限制性贷款，等等。这一政策对于打投资牌的开发商和购房人来说并非利好消息。那么，这一政策出台之后，楼市打投资牌前景几何？目前北京楼市打投资牌的开发商(项目)、购房人大致有多少？占总体比例如何？他们的特征是什么？接下来的市场前景如何？对整体楼市会产生什么影响？本报记者就此进行了深入调查采访。投资型买家减少据不完全统计，北京目前在售的住宅项目多达上千个，其中二环路和三环路周边每平方米售价在8000元
编者按：最近，央行出台新房贷政策：对购买第二套房屋的购房贷款降低贷款比例，对于开发商开发的楼盘不封顶不予放贷，对于高档商品房限制性贷款，等等。这一政策对于打投资牌的开发商和购房人来说并非利好消息。那么，这一政策出台之后，楼市打投资牌前景几何？目前北京楼市打投资牌的开发商(项目)、购房人大致有多少？占总体比例如何？他们的特征是什么？接下来的市场前景如何？对整体楼市会产生什么影响？本报记者就此进行了深入调查采访。 　　 投资型买家减少 　　 据不完全统计，北京目前在售的住宅项目多达上千个，其中二环路和三环路周边每平方米售价在80 00元左右的高档楼盘约有120个，这些楼盘大多定位为公寓，投资型买家约占四成至五成。 　　 记者翻阅了最近一期北京主流房地产媒体上发布的楼盘广告，在所有半版篇幅以上的39份广告中，以“ 投资”作为主要诉求点的广告仅有3份，仅占总额的7.6％。而据记者统计，3个月前，这一比例曾高达30％以上。　　 记者从多渠道了解的情况显示，作为房地产一级市场的重要客户群之一———投资型客户最近基本都“休假”了。记者采访的多位投资型购房者都明确表示，今年5月及6月上中旬，他们取消了自己的看房计划，因为投资房地产并不是一种能够速成的盈利方式，没有必要急于一时。另外，价格比较高的项目，很少出现排号抢购的情景，因此早一个月、晚一个月其实区别不大。 　　 而主打投资牌的开发商当被问及最近一段时间的成交情况时，则表示“来看房的人确实不多”，虽然有的开发商很技巧地表示“我们的成交率还可以，接近五成”，但据记者了解产生这一高比率的原因是，看房人本身的数量就比较少。 　　 在北京市场上名声颇响的温州购房团本打算今年春天再到北京“踩点儿”，因为非典也无法正常进京看房。据有关资料显示，截至2002年底，外地购房团已先后15次进京参观购房，累计960人次，直接购买房产成交额约 1.6亿元。 　　 业界渴盼尽快走出低谷 　　 华润置地经纪有限公司副总经理朱华越对本报记者表示：“由于非典的影响，从事旅游、航运等行业的小型公司，今年的收益会明显降低。往年，这些小老板们相信房地产是保值增值的重要手段，是投资型客户的主力，但是他们今年的购房预期将会大打折扣。另外，很多高薪行业尤其是外企改变了年度发展计划，也严重打击了公寓、写字楼市场的人气。受此影响，两类商品房会明显感到市场压力，一是主打投资牌的楼盘，因为人们对投资回报率明显信心不足，人们会慎重考虑投资方式；二是高档公寓，因价格较高，动辄每套高达几百万元，目标客户群过于狭窄，销售速度会明显放缓。” 　　 虽然目前市场上存在这种低迷现象，但是不论开发商还是消费者对未来的信心还是挺足的，都相信在政策的支撑下会尽快走出低谷。双全房地产公司执行总裁章凌波接受本报记者采访时说：“这种需求的降低只是暂时的。经过改革开放20多年的发展，中国宏观经济将会继续保持稳定增长，非典这样一种突发因素，不会改变中国经济长期利好的趋势。当然投资置业也势必经历一个短期的低谷，但从长远看，这也是一件好事，因为这种情况会抑制相当一部分市场泡沫，会使房价趋于下跌。” 在个人投资者看来，他们希望楼市复苏的心情更为迫切，比如家住北京市崇文区东花市的张先生对记者说： “拆迁时我没要安置房，拿了一笔拆迁费，存银行利息极低，我买了套房搞点房产投资。这一段时间，外地人是少了，房子没租出去，我每月供楼还真挺有压力的，家里的存款也支持不了多久了。但是外地人肯定还得回到北京，政府也出台了‘ 百日救市’计划，我相信市场不久就会回暖。” 　　 公寓租赁市场低迷 　　 投资型置业火爆的前提是有大量租客支持着租赁市场的发展，使得投资者能够用所得租金供养新房，让资产保持较高的投资收益率。而近期，在投资型项目开发商叫苦的同时，一、二级租赁市场方面也是“红灯”一片，各中介公司的成交数量有限，这直接地影响了投资者的收益和对投资型项目的热情。 　　 据链家·宝业的宫萍介绍，该公司商品房租赁部分的业务一直十分稳定，今年5月大约20天左右时间内，没有人来租房，也没人愿意去看房，因此虽然5月也有部分房源成功签约，但基本都是前一月积攒的潜在成交的释放。她表示，整个5月份的市场疲软情况，会影响到6月份成交结果。 　　 另一个在租赁业务方面规模较大的鑫尊地产，5月份的业绩也遇到了同样问题。为了打破这种公寓、写字楼人气不旺的局面，该公司还特意突破了传统的租赁服务费收取方式，由向承租人收取费用变为向房主收费，为了能减少空置损失，房主宁肯承担这份费用。 　　 业内人士表示，目前高端租赁市场突然在短期内出现需求不旺的现象，主要是受外籍人士以及外国非常驻机构回国的影响。比如说，在广东、香港等地爆发非典后，很多国家对游客来中国发出预警通知，受对华旅游政策的影响，不少旅行社都撤掉了驻京的分支机构。类似原因，也间接导致了北京公寓、写字楼空置率增高。 　　 投资型物业前途堪忧 　　 天鸿房地产开发有限公司董事长柴志坤从宏观经济的角度对本报记者分析道：“未来投资型高档物业的前景也不是特别看好。从需求上来看，随着美国纳斯达克泡沫的破灭，全球经济近年来一直低迷，跨国公司总部往往会压缩各地高级员工的住房费用，高档公寓想维持高租金是不现实的。另外，加入WTO之后各公司广泛采取了人才本土化政策，来中国的外籍员工的数量会不断下降，高档公寓租赁需求量也会随之下降。从供应量来看，随着住房市场的长足发展，房地产市场的整体水平越来越高，例如内销外销公寓的区分已经取消，可供出租的高档物业供应量是越来越多。遵循市场规律，需求量降低而供应量加大，价位会逐步走低，可以预见这一市场的竞争将会多么激烈。” 　　 UHN房地产公司总经理刘尧则认为日前央行颁发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对投资型物业影响更大。他对本报记者说：“央行新房贷政策，体现了国家行政主管部门严控空置房和高档房的决心。众所周知，高档房市场是由投资型客户支撑起来的，而新政策针对高档房做出了种种限制，比如说对于购买高档商品房、别墅或第二套商品房的消费者，商业银行要提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房贷款利率规定；对开发高档房的发展商，提供贷款只能通过商业银行房地产开发贷款科目发放，严禁流动资金贷款及其他形式贷款发放，并且要求项目必须五证俱全，才能放贷。开发高档项目本身就要求发展商具有较高的资金运作能力，而央行的新政策堵住了以前高档房开发的便捷通道，所以未来发展商会特别谨慎做投资型的项目，否则很容易烂尾，公司多年声誉就会毁于一旦。” 　　 慎购投资型物业 　　 在如此严峻的市场形势面前，购买投资型物业的消费者可要擦亮双眼，出手时要小心再小心。北京太阳宫房地产公司总经理助理刘志刚向消费者建议道：“必须明确房子最主要的功能是居住，不论是投资还是自住，最合适居住的房子才是不会贬值的房子。未来几年北京市必将迎来大规模快速发展时期，交通瓶颈将日益突出，因此真正有价值的房子 必将是靠近轨道交通的项目。而这一点，已经在香港、东京等城市得以证实。另外开发商的实力也不容忽视，千万别买了烂尾楼，投资不成反而惹了麻烦一大堆。” 购房人代表舒可心先生则希望通过本报劝告投资型客户：“楼市投资万不可盲目跟风，一旦这种投资前景成为共识时它的投资价值就不大了。因为别人炒热了概念，托起了市场，等你入局时，炒概念的人早就出局了。”他认为，投资是个复杂的过程，有很多要素需要考虑。在投资购房时，一定要对区域规划有所了解，房产投资本身是一种长期的收 益，不是立竿见影的事情。 　
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