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运营房地产 运营城市

　　[提要]前不久，一系列来自南方房地产业强市深圳的活动信息，如要在全国评出“十大城市运营模式”，要在深圳推举“十大城市运营商”、“城市运营样板社区”，以及于今年6月份将在深圳举办的首届“中国城市土地运营博览会”等等，将一个名为“城市运营商”的概念，热热闹闹地推向房地产行业前台。虽然，当前的行业内最不缺的就是层出不穷的概念或理念，然而该概念因其对城市发展的涉猎，对房地产业发展的预测，对二者结合的描述，以及同时随之四起的怀疑之声，还是引起了相当的瞩目。一般来说，与一个新的概念或观点同时诞生的，就是关于该概念的支持意见和反对意见。
前不久，一系列来自南方房地产业强市深圳的活动信息，如要在全国评出“十大城市运 营模式”，要在深圳推举“十大城市运营商”、“城市运营样板社区”，以及于今年6月份将在 深圳举办的首届“中国城市土地运营博览会”等等，将一个名为“城市运营商”的概念，热 热闹闹地推向房地产行业前台。虽然，当前的行业内最不缺的就是层出不穷的概念或理念， 然而该概念因其对城市发展的涉猎，对房地产业发展的预测，对二者结合的描述，以及同时 随之四起的怀疑之声，还是引起了相当的瞩目。 一般来说，与一个新的概念或观点同时诞生的，就是关于该概念的支持意见和反对意见。而“中国的房地产业及城市的理性规划发展的使命，将由那些成熟的有实力的并能成长为城市运营商的房地产发展商承担”一说，和关于“城市运营商不过是在单纯的概念上穿了马甲的房地产发展商，本质上并没有什么区别，也不能承担本应该由政府承担的经营城市这样重大的社会责任”之论，就正是在当前业内产生了一定影响的“城市运营商”这一概念及相关观点的正反两方面意见。 仅仅去争论一个新诞生的概念乃至理论本身的正确或者成立与否，既因事实和理论不足 而难以下定论，也不会影响房地产行业的实际发展以及中国城市的发展模式和方向。但是从 深层次探讨一下这个概念产生的背景、原因，或许对于我们行业的发展有所裨益。 ◆“城市运营商”的诞生，是房地产商对城市发展的关注 “城市运营商”这一概念最初的提出者，是在行业内较有影响的策划商——王志纲工作 室。其大概的含义是；能够自觉围绕城市的总体发展规划，结合城市发展的实际目标和机遇，以市场化的机制和手段在进行房地产开发和经营的同时，既能满足市场的需求获得经济利益，也能使自己的开发项目成为城市发展建设的有机组成部分实现更上一层高度的社会效益的发展商。和一般的房地产开发商相比，上升成为“城市运营商”的发展商具有既以经济利益为导向、又注重兼顾长远社会效益的特点，在内涵和外延上都有不同以往的突破，相关人士认为这种突破主要表现在：发展商由自我本位向社会本位与自我本位结合的过渡，由单一项目市场定位向城市区域功能定位的过渡，由居住空间提供者向城市公共生活空间的过渡。而王志纲在最近一次接受采访中进一步提出，这些城市运营商具备如下条件：有良好信用、雄厚实力和超强的市场运作能力，与政府关系密切，能与市长有效沟通，支持及弥补政府不足，能够吃透城市未来规划和发展方向，并有效操作和推进，眼界开阔，气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商的能力等。 从上述定义中，可以得出两个结论，一是城市运营商是一些成熟的强大的房地产开发商，二是这些房地产开发商将能够影响、参与甚至主导城市经营发展。不论这个定义是否恰当，结论是否准确，它向人们表达的最重要的一条信息就是，房地产行业和发展商对作为其宏观环境的城市发展开始关注。 实际上，除却市场作秀的成分，从房地产行业角度提出“城市运营商”这一概念的意义 也正是在于，行业开始对房地产发展与城市发展之间的内在关系表示关注和重视，以及在这 种关系中，房地产发展商如何更理性、更宏观、也更长远地在城市发展中，把握好行业的前 景趋势和自身的发展。 ◆房地产与城市发展紧密互动 认真分析一下关于“城市运营商”的正反两方面意见，不难发现其中的争论焦点集中于：房地产发展商和政府谁有能力、够资格、也有义务成为“城市运营商”上。但是如果争论只停留在这一层面上，那么这场争论就是难以有结果的。因为城市如何运营或者由谁来运营，决定性的因素并不在于发展商和政府的意愿和能力本身，而是在于运营房地产与运营城市之间的关系上，或更进一步说，在于进一步发展中的房地产行业与城市的关系上。 房地产行业发展与城市发展之间一直保持着一种极为密切的联动关系，这点国内过去十 几年的历史可以证明，国外的相关经验也可以证明。从理论上说，城市是房地产作为一个独 立的市场化的行业生存及发展的基础，因为只有城市才有大量而密集的居住、商务办公、购 物娱乐行为，这些行为才能提供给足以让房地产行业产生生存的大量而且密集的实际需求。 同时城市的经济容量和发展水平决定了房地产行业的发展速度、规模甚至具体模式。反过来，房地产则是一个城市存在的表现和硬件，一个城市如果没有房屋等建筑，就不成其为城市。另外，房地产行业的发展还能从两个方面影响城市的发展，一是显形的，即房地产业的水平和构成，直接影响了城市的建筑外观、基础设施和功能发展；二是隐形的，房地产业还是城市经济发展中不可忽视的重要力量。 我国房地产行业发展十几年形成的房地产板块来看，也完全印证了这一点。如以北京、 天津为中心的京津经济带，以上海为中心的包括杭州南京在内的长三角经济带，以及以香港、广州及深圳为中心的华南经济带，既是我国近年来发展最快、经济最发达、实力最强的城市区，也正是我国房地产行业发展水平最高的三大板块所在地，在实际中形成了房地产行业越发达的地方城市经济也越发达、城市经济越发达的地方房地产行业也越发达的互为联动的循环圈。 大部分发达国家在城市化发展中也曾呈现出与房地产业互动发展的局面。如上世纪中叶，美国城市由于经济的迅速发展，既为房地产提供了大量的市场需求，促进了房地产经济的繁荣和其产业化的发展，同时房地产的发展也帮助城市迅速扩大了容量，以容纳大量的公司和劳动力。至今，美国拥有了发达的城市经济和同样发达的房地产业。 ◆“城市运营商”只是城市化对发展商及房地产行业提出的更高要求 对于城市而言，“城市运营商”背后真正的意义在于经营城市。对于房地产商来说，“城市运营商”则只是城市化发展对其提出的更高要求。 当前，我国城市化正处于将要进入快速发展轨道时期。从规模上看，有关资料显示，在 未来的50年内，我国城市化水平将由目前的30％左右，提升到75％左右，也就意味着有5 亿多的人口要从农村转移进入城市。如此巨大的人口进城，除了诞生新的城市外，扩容原有 的城市就是容纳接受这些人口的唯一办法。从层次上看，城市化的发展不仅要在规模上容纳 更多的人，更要提升完善城市的空间格局、城市体系及各区域各层面之间的协调等城市综合 功能，让人们在城市里能更好的生活和工作。 而无论是城市规模的扩大、城市格局体系的完善还是城市规划及功能的提升，都是作为 城市建设者的房地产发展商所承担的第一个任务，这既是房地产行业的机遇，也是其面临的 巨大挑战，更是发展商谋求长远发展的必答题。有关人士认为，城市化大潮将催生房地产行 业两大升级，第一个升级就是发展商规模的提升，即由目前的房产商数目偏多、个体规模偏 小，向整体数目适中、个体规模迅速提升变大转变。第二个升级是发展商自身将实现经营理 念、社会地位和职能、运作模式、资源配置等各方面的升级提高。 具体而言，城市化发展对发展商在城市的基础设施、居住建设、资源整合、城市营销等 各个方面均提出了要求，而以往框架单纯的就开发论开发的经营模式、项目性的短期盈利模 式以及普遍偏小的规模，肯定是不能满足形势需要的。再加上来自行业内部日益激烈的竞争，将使得房地产行业短期利益性极强的经营行为和项目产品，很难被市场接受和容纳，而理性的宏观的长远的运作成为发展商的唯一选择。因此发展商无论是开发房地产项目也好，谋求企业长期发展也罢，都必须能够与城市的经营特点及前景等大环境相协调，与城市规划及城市基础设施等小环境相配套，并成为城市发展建设的有机组成部分。这也许就是“城市运营商”的根本之义所在吧。
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