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北京CBD高档写字楼市场未来发展趋势分析

　　[提要]中国在今年年底即将加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展，带动国内外房地产开发商在该地区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼项目的定位正确与否将对该地区整体的形象产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地区高档写字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字楼市场上的竞争。下面我们将从有利和不利因素两方面来分析一下未来北京中央商务区高档写字楼市场的走势。从有利因素方面分析，中国即将
中国在今年年底即将加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利 好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展，带动国内外房地产开发商在该地 区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼项目的定位正确与否 将对该地区整体的形象产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地区高档写 字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字楼 市场上的竞争。下面我们将从有利和不利因素两方面来分析一下未来北京中央商务区高档写 字楼市场的走势。 从有利因素方面分析，中国即将于今年年底加入世界贸易组织对于北京中央商务区的高 档写字楼来说无疑是一个最大的利好消息。这是因为外资公司历来就倾向于在中央商务区中 的写字楼办公，该地区集中了全市70%的涉外资源，北京60%以上的外资机构以及半数以 上的星级宾馆和酒店。中国加入世界贸易组织后必将带来大量的外资涌入，而北京作为中国 的首都往往是许多国外公司总部的首选之地，因此这势必引起对高档写字楼的强烈需求。实 际上，目前这种外资强烈需求的迹象已经逐渐显现出来，尤其是一些国外的投资基金、政府 机构和一些行业组织，更是看准了目前这一有利时机而大规模购买高档物业作为投资或自 用。如新加坡GIC购买了航华科贸中心四号楼（现命名为京汇大厦），在入伙半年左右的时 间内已经取得了50%左右的出租率。 从未来进入外资的构成分析，银行、保险、会计等这些最先对外开放的服务性行业将是 外资进入的重点，而这恰巧也与中央商务区规划中所提出的区内外资构成基本吻合。上述这 些行业是在中国加入世贸后首先进入的行业，实际上，鉴于目前美日经济不景气以及恐怖分 子袭击对美国的投资环境所造成的负面影响，经济持续、快速、健康发展并且社会相对稳定 的中国无疑对外国资本形成了强大的吸引力，因此从长期看，各种类型的国外资本都会以各 种方式进入到中国来，因为它们的进入所产生的对高档写字楼的需求肯定也会对北京中央商 务区的高档物业市场产生进一步的推动作用。尽管上述国外资本对未来中央商务区高档物业 的发展起到了重要的支撑作用，但随着中国经济的发展，国内有实力的公司和机构也越来越 多的东移到中央商务区来，中央电视台和北京电视台准备从北京的西部迁址到东部的中央商 务区来就是一个典型的例证。另外，双威视讯在中央商务区的京汇大厦租了3000多平方米 的写字楼面积，现在在北京西部办公的中国网通也正在和中央商务区内一栋写字楼谈两万平 方米的租赁。这些例子都说明中央商务区浓郁的商业氛围正在对国内公司产生越来越大的吸 引力。 如果说越来越多的外资和中资的进入是中央商务区高档物业市场发展的强有力的催化 剂，那么北京中央商务区规划方案的正式出台则从基础设施方面为中央商务区高档写字楼市 场的发展提供了一个强大的平台。该方案从功能布局、交通、绿化系统及公共开放空间以及 人行系统和地下空间的利用等各个方面作出了详细的规划，为未来中央商务区的发展指明了 道路，更重要的是为开发商进行项目开发从交通等基础设施方面提供了良好的保障。从政策 方面，中央商务区的规划方案也为开发商提供了各种灵活和便利，如在对商务中心区内建筑 容积率实行宏观控制、总量平衡的前提下，可采取容积率转移、容积率奖励等鼓励办法，促 进商务中心区开放空间的规划建设；另外，对区内高档写字楼的绿地建设、建筑间距及公建 配套等指标还可做适当调整。除此之外，规划还率先在商务中心区建立土地收购储备制度， 按照国家及市政府的有关规定，进行土地储备和土地一级开发，并以公开招标、拍卖等方式 供应土地。这样做无疑会降低开发商的前期土地开发成本，从而调动开发商的积极性；同时 按照“优质优价”的原则，使最好位置的土地集中到最有实力的开发商手中，使区内的黄金 地段能够建造出标志性的物业，进而有力地提升整个商务区的形象。 上面分析的都是影响未来北京中央商务区高档写字楼市场发展的积极因素，但我们知 道，决定一个地区房地产市场发展的最重要因素是该地区房地产市场的供应和需求的关系， 如果供应大于需求，则房地产市场的租金和售价都会向下调整，物业的空置率增加，市场表 现低迷；反之，如果供应小于需求，则房地产市场的租金和售价会向上调整，物业的空置率 下降，市场交投活跃。 从中央商务区本身的规模看，其写字楼供应量已经很庞大：规划约1000万平方米，其 中写字楼占将近一半，剩下一半为公寓、酒店、商场、展览中心等设施。从未来两到三年的 发展情况看，中央商务区的高档写字楼基本上是供不应求的，因为目前准备开工的财富中心、 国贸三期、银泰世贸中心、世纪财富中心等纯写字楼或含有写字楼的综合性项目至少要2004 年才能竣工和部分竣工，在这之前中央商务区内基本上没有什么新增高档写字楼项目，而现 有高档写字楼目前已经保持了很高的出租率（大部分已经达到或超过90%），剩余的空置面 积预计在明年由于世贸的积极影响也会基本消化干净，实际上这也是目前中央商务区内许多 现有高档项目开发商的想法，并且他们也计划在明年相应的提高物业的租金和售价。但是从 2004年以后，随着上述物业的陆续竣工投入使用，市场竞争会日益激烈起来。另一方面， 从现在到2004年期间外资会陆续到位，由于入世所带来的对高档物业的大规模需求在这期 间基本上会表现出来，换句话说，在2004年以后即使有外资的进入也是以一种平稳的、渐 进的过程来实现的，而不会出现剧烈的上升。因此，届时供应的急剧放大和需求的相对平稳 预计会使中央商务区的高档物业市场出现调整，表现在租金和售价可能会下降，而物业的空 置率可能会上升。除了中央商务区本身的庞大供应外，其周边地区届时的庞大供应将会进一 步加剧市场的竞争。这些供应包括东直门地区约60万平方米的东华广场项目，朝外大街南 侧中部的20万平方米高档综合项目，东四十条的20万平方米左右的华普广场项目，朝阳门 的百强大厦项目以及东二环华润二期项目等。这些项目在交通、位置等方面实际上并不亚于 中央商务区内的项目，有的甚至要超过它们，因此届时必然会给中央商务区的高档写字楼市 场带来很大压力。 对于未来的中央商务区高档物业市场来说，另外一个有可能产生的不利影响是区内写字 楼、尤其是那些国内开发商开发的写字楼的定位。对于国内开发商来说，由于资金实力的限 制，他们开发的方式主要是流动开发，因此这就决定他们的写字楼项目主要以销售为主，以 利用回笼的资金作下一期的开发。但是，由于中央商务区内的主要客户都是外资公司，而外 资公司基本上以租为主，因此这就导致了供应和需求的不匹配。即使这些项目卖给了以投资 为目的的小业主，但小业主由于实力所限一般不可能购买很大面积，因此也会造成有大面积 需求的国外公司挑选的余地很小。 另一个定位上容易出现的问题是高档写字楼项目“低档化”的趋势，这主要指的是国内 开发商在商务区内建设一些商住两用的项目，或者虽然是以住宅立项，但却以写字楼的名义 进行销售，以上两类项目尽管会取得很好的销售业绩（实际上目前商务区内一些类似项目的 销售已经证明了这一点），但却会对中央商务区的整体形象造成破坏，使中央商务区的含金 量降低，进而影响区内高档项目的整体投资回报率。 尽管有上面这些种种不利因素的存在，但我们相信开发商在经过了90年代写字楼市场 的潮起潮落之后会积累起分析市场走势的丰富经验，进而在适当的时候根据市场的变化和发 展趋势而调整项目的进度和对功能重新定位，以获得最大的投资回报。
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